Beschlussentwurf:
1. Der Schwimmstandort „Auermühle“ wird aufgegeben.
2a. Der Sportpark Leverkusen (SPL) wird beauftragt, in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht die Potentiale des Geländes „Auermühle“ für eine weitergehende nachhaltige positive Stadtentwicklung zu prüfen. Die erarbeiteten Nutzungskonzepte des Workshops vom 08.08.2012 mit den Varianten 2 und 3 sowie den jeweiligen Subvarianten a und b bilden hierfür die Grundlage.
2b. Nach Beschlussfassung zu 2a. wird das dem Schwimmstandort Auermühle zuzurechnende Betriebsvermögen aus dem Betrieb gewerblicher Art Bäder entnommen und dem übrigen Vermögen des SPL zugeführt.
3. Der SPL beauftragt ein Gutachterbüro mit der Erstellung einer Tragfähigkeits-studie unter Beachtung der Varianten 2 und 3 mit den jeweiligen
Subvarianten.
4. Nach Vorliegen der Tragfähigkeitsstudie werden die Ergebnisse dem Rat der Stadt Leverkusen zur weiteren Entscheidung vorgelegt.
5. Ein möglicher Antrag zur Änderung des Regionalplanes wird solange ruhend gestellt.
gezeichnet:
Buchhorn Häusler Adomat Stein
Begründung:
1.
Ausgangslage
Der Rat der Stadt Leverkusen hat am 12.02.2007 mit der Vorlage R 757/16. TA „Maßnahmen zur langfristigen Sicherung des wirtschaftlichen Betriebes der dem Sportpark Leverkusen (SPL) zugeordneten kommunalen Sportstätten und der kommunalen Sportförderung (SPL-Konzept)“ insgesamt 9 Einzelmaßnahmen beschlossen.
Als zentrale Maßnahme enthält das SPL-Konzept die Aufgabe des kommunalen Betriebs des Freibades Auermühle nach Wiedereröffnung des Freibades Wiembachtal und die Vermarktung des Freibades Auermühle, dass im Durchschnitt der letzten Wirtschaftsjahre einen Zuschussbedarf von ca. 400.000 € für 3 Monate Öffnungszeit benötigte und in dem zur dauerhaften Aufrechterhaltung des Badebetriebes Sanierungsaufwendungen von ca. 1.900.000 € getätigt werden müssten.
Der SPL wurde beauftragt, das Gelände des Freibades Auermühle mittelfristig zu vermarkten. Hierbei sollte das Freibadgelände neben dem Schwimmen auch für andere, vornehmlich sportliche Nutzungen auf dem Markt angeboten werden.
Der SPL hatte zwei konkrete Investoren-Akquisen zur Übernahme des Freibadbetriebes auf Basis des vorliegenden Wertgutachtens und der baurechtlichen Rahmenbedingungen durchgeführt. Beide haben nicht ein nur annährend positives Interesse am Gelände gegeben.
Das Freibad Auermühle sollte aber solange geöffnet bleiben, bis das Hallen- und Freibad Wiembachtal für die Leverkusener Bevölkerung zur Verfügung steht.
Die Fertigstellung und Eröffnung des Freibades Wiembachtal erfolgte zur Freibadsaison 2011. In der Zwischenzeit (Ende des Wirtschaftsjahres 2010) hatte das Unternehmen HKM Bauprojektentwicklung GmbH & Co. KG aus Leverkusen eine Konzeption zur Weiterentwicklung des Geländes des Freibades Auermühle unter Beibehaltung des Schwimmbadbetriebes erarbeitet und den politischen Entscheidungsträgern vorgestellt. Bis zur endgültigen Prüfung der Umsetzungsmöglichkeit der Konzeption HKM sollte auf Wunsch der Politik im Jahr 2011 ein Freibadbetrieb an der Auermühle ermöglicht werden.
Der Rat der Stadt Leverkusen beschloss in seiner Sitzung am 21.02.2011, im Jahr 2011 den Weiterbetrieb des Freibades Auermühle mit einem reduzierten Angebot sicherzustellen. Über den Wirtschaftsplan des SPL wurden Mittel i.H.v. 100.000 € bereitgestellt, um dem SPL den Weiterbetrieb des Freibades Auermühle mit Unterstützung von privaten Dritten (Bürgerverein etc.) im Jahr 2011 zu ermöglichen.
Aufgrund des schlechten Ergebnisses der Freibadsaison 2011 hat der Rat der Stadt Leverkusen in seiner Sitzung am 13.02.2012 mit Vorlage Nr. 1414/2012 folgenden Beschluss gefasst:
“I. Der kommunale
Betrieb des Freibads Auermühle wird bis auf weiteres ausgesetzt.
II. Die technischen
Einrichtungen, die Aufbauten und das Außengelände werden vom Sportpark
Leverkusen im wirtschaftlich vertretbaren Rahmen gesichert, gewartet und
gepflegt, so dass eine mittelfristige Wiederinbetriebnahme durch einen privaten
Betreiber oder durch die Stadt bei entsprechend verbesserter Haushaltslage aus
haushaltsrechtlicher Sicht möglich ist.
III. Der SPL wird
beauftragt, in Zusammenarbeit mit dem Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht
zu prüfen, welche Potentiale die Fläche für die Stadtentwicklung haben kann. Im
Rahmen einer Machbarkeitsstudie sollen die Rahmenbedingungen, insbesondere die
benachbarten Nutzungen (Klinikum, Wohnen, Kindergarten), die Umweltbelange
(Naturschutz, Gewässerschutz), die verkehrliche Erschließung sowie auch die
landesplanerischen Vorgaben konkretisiert und gutachterlich untersucht werden.
Über die Ergebnisse wird der Rat und die Bezirksvertretung für den Stadtbezirk
III zeitnah informiert. Weiterhin wird der SPL beauftragt, die steuerlichen
Auswirkungen einer Veräußerung des Geländes auf den SPL/den BgA Bäder
gutachterlich prüfen zu lassen.“
In seiner Sitzung am 18.07.2011 hat der Rat der Stadt Leverkusen beschlossen, die Änderung des Regionalplanes bei der Bezirksregierung Köln anzuregen. Dies allerdings erst nach Rechtskraft der Überschwemmungsgebietsverordnung Dhünn. Mit der Veröffentlichung im Amtsblatt der Bezirksregierung Köln vom 05.11.2012 ist die Überschwemmungsgebietsverordnung zur Rechtskraft gelangt. Grundlage des Vorhabens den Regionalplan ändern zu lassen, war die Konzeptskizze der HKM Bauprojektentwicklung GmbH & Co. KG. Da momentan nicht eindeutig sichergestellt ist mit welcher Zielrichtung der Regionalplan geändert werden soll, wird der Antrag auf Änderung des Regionalplanes zunächst ruhend gestellt.
Auf Basis des Beschlusses vom 13.02.2012 hat eine moderierte Arbeitsgruppe unter Teilnahme von Vertretern des FB Oberbürgermeister, Rat und Bezirke, Büro Baudezernat, SPL, FB Stadtplanung und Bauaufsicht, FB Stadtgrün und externen Beratern am 08.08.2012 einen ganztägigen Workshop durchgeführt. Als externe Berater haben aufgrund der Komplexität des Gesamtthemas ein Architekturbüro mit Erfahrungen im Bau und der Vermarktung von Bäderstandorten und ein Schallschutzgutachter am Workshop teilgenommen.
Als Ergebnis des Workshops wurden 3 Varianten mit je 2 Subvarianten zur Weiterentwicklung des Geländes „Auermühle“ erarbeitet, die abschließend auch durch den Schallschutzgutachter auf ihre rechtliche Umsetzbarkeit bewertet worden sind.
2.
Überblick über die erarbeiteten Varianten
|
Parkplatz
unterhalb des Karl-Carstens-Rings |
|
|
Subvariante
a) Gewerbe / Dienst- leistungen (ggf. klinikaffin) |
Subvariante
b) Beherbergung / Übernachtung |
Variante 1 Teilerhalt des
Schwimmbad |
Variante 1 mit Subvariante 1 a) |
Variante 1 mit Subvariante 1 b) |
Variante 2 Wohnen
„hochwertig“ |
Variante 2 mit Subvariante 2 a) |
Variante 2 mit Subvariante 2 b) |
Variante 3 Wohnen „kleinteilig“ |
Variante 3 mit Subvariante 3 a) |
Variante 3 mit Subvariante 3 b) |
Variante
1 – Teilerhalt des Schwimmbades
§
Rückbau
auf ein Becken (Aufgabe des
Schwimmerbeckens).
§
Umbau
des Nichtschwimmerbeckens zu einem Mehrzweckbecken
§
Verlagerung
des Betriebsgebäudes auf die Fläche des Schwimmerbeckens
§
Das
Kindergartengebäude kann abgerissen werden, die Funktion muss jedoch am
Standort bestehen bleiben. Evtl. ist eine Verlagerung am Standort möglich.
§
Die
verkehrliche Erschließung bleibt wie gehabt, auf dem oberen Parkplatz (Am
Dhünnberg) soll weiterhin das Parken möglich sein. Hierdurch kann keine
bauliche Vermarktung erfolgen, wodurch mögliche Verkaufserlöse nicht erzielt
werden können.
§
Die
Möglichkeit der Bebauung des unteren Parkplatzes (vgl. Varianten 1 a und 1 b)
ist zu prüfen. Präferiert wird die Errichtung eines Parkhauses, das die
notwendigen, aber noch nicht realisierten Stellplätze des Klinikums aufnehmen
kann.
§
Flächenhafte
Lärmquellen lassen sich nur sehr schlecht durch bauliche Anlagen / Gebäude
abschirmen. Durch den Beibehalt des Freibadbetriebes würde es zu Lärmauswirkungen
auf die bestehende, aber auch eine neue Bebauung kommen.
Mit Subvariante 1 a)
§
Auf dem
unteren Parkplatz wird mit Zuwegung vom Karl-Carstens-Ring ergänzend eine
Gewerbenutzung oder Dienstleistungen (ggf. klinikaffin) angesiedelt.
Mit Subvariante 1 b)
§
Auf dem
unteren Parkplatz wird mit Zuwegung vom Karl-Carstens-Ring ergänzend eine Beherbergungsnutzung
(z.B. Hotel, Jugendherberge, Boarding House, Schwesternwohnheim) angesiedelt.
Variante 2 – Wohnen „hochwertig“
§
Rückbau
aller Schwimmbecken.
§
Auf dem
oberen Parkplatz (Am Dhünnberg) soll Wohnbebauung entstehen (Schließung der bestehenden
Wohnbebauung). Dabei soll mindestens die straßenseitige Baumreihe erhalten
bleiben.
§
Der
Bereich der Schwimmbecken könnte ebenfalls bebaut werden, allerdings nicht in
verdichteter Bauweise. Denkbar wäre eine „hochwertige“ Wohnbebauung, z.B. (Stadt-)Villen
auf großen Grundstücken. Eine besondere Aufgabe für die weitere Bearbeitung ist
die Prüfung, ob die schwierigen topographischen Verhältnisse verändert werden
können (Tiefgarage/Geländemodellierung).
§
Es
stellt sich die Frage, wie weit die Bebauung bzw. die Hausgärten in den
Grünbereich (Landschaftsschutzgebiet und Regionaler Grünzug) ragen dürfen /
sollen.
§
Hinter
den Hausgärten soll ein Rad-/ Fußweg verlaufen, der die Hausgärten von den
Grünflächen des Regionalen Grünzuges trennt. Die Grünflächen – derzeit
Liegewiese – sollen als Rasenflächen extensiv genutzt und an den Wuppermannpark
angebunden werden. Dies ist im Sinne des Grünen Fächers Leverkusen. Eine
naturnahe Gestaltung des Dhünnrandes bietet sich an.
§
Der
Kindergarten kann in dieser Variante nicht am Standort erhalten bleiben. Das
Gebäude muss abgerissen werden, da der „Wohnriegel“ bis hierhin reicht. Eine
Ansiedlung im westlichen Bereich oder in ein neu geplantes Gebäude ist zu
prüfen. Ebenso eine Verlagerung der Klinik-Kita und eine Zusammenführung der
beiden Kindergärten zu einer Einrichtung.
§
Die
Möglichkeit der Bebauung des unteren Parkplatzes (vgl. Varianten 2 a und 2 b)
ist zu prüfen. Präferiert wird die Errichtung eines Parkhauses, das die
notwendigen, aber noch nicht realisierten Stellplätze des Klinikums aufnehmen
kann.
Mit Subvarianten 2 a) und 2 b)
wie unter 1 a) und 1 b)
Variante 3 – Wohnen „kleinteilig“
§
Rückbau
aller Schwimmbecken.
§
Auf dem
oberen Parkplatz (Am Dhünnberg) soll Wohnbebauung entstehen (Schließung der
bestehenden Wohnbebauung). Dabei soll mindestens die straßenseitige Baumreihe
erhalten bleiben.
§
Es wäre
zu prüfen, inwieweit der Bereich der Schwimmbecken ebenfalls bebaut werden
kann. Denkbar wäre eine „kleinteilige“ Wohnbebauung, um das Grundstück optimal
auszunutzen.
§
Es
stellt sich die Frage, wie weit die Bebauung bzw. die Hausgärten in den
Grünbereich (Landschaftsschutzgebiet und Regionaler Grünzug) ragen dürfen /
sollen.
§
Hinter
den Hausgärten soll ein Rad-/ Fußweg verlaufen, der die Hausgärten von den
Grünflächen des Regionalen Grünzuges trennt. Die Grünflächen – derzeit
Liegewiese – sollen als Rasenflächen extensiv genutzt und an den Wuppermannpark
angebunden werden. Dies ist im Sinne des Grünen Fächers Leverkusen. Eine
naturnahe Gestaltung des Dhünnrandes bietet sich an.
§
Der
Kindergarten kann in dieser Variante nicht am Standort erhalten bleiben. Das
Gebäude muss abgerissen werden, da der „Wohnriegel“ bis hierhin reicht. Eine
Ansiedlung im westlichen Bereich oder in ein neu geplantes Gebäude ist zu
prüfen. Ebenso eine Verlagerung der Klinik-Kita und eine Zusammenführung der
beiden Kindergärten zu einer Einrichtung.
§
Die
Möglichkeit der Bebauung des unteren Parkplatzes (vgl. Varianten 3 a und 3 b)
ist zu prüfen. Präferiert wird die Errichtung eines Parkhauses, das die
notwendigen, aber noch nicht realisierten Stellplätze des Klinikums aufnehmen
kann.
Mit Subvarianten 3 a) und 3 b)
wie unter 1 a) und 1 b)
3.
Bewertung der Varianten
-
Variante 1
Im Kontext der Variante 1 „Teilerhalt des Schwimmbades“ sind folgende Nutzungskonzepte diskutiert, aber aufgrund der Nichtumsetzbarkeit, vor allem aus schallschutztechnischer Betrachtung, wieder verworfen worden:
§
Weiterbetrieb
als Freibad
Der Weiterbetrieb in jetziger Form wäre
genehmigungstechnisch durch den Bestandsschutz weitgehend gesichert.
Wirtschaftlich ist ein Weiterbetrieb nur durch die Übernahme des weiterhin sehr
hohen Defizites und weiterer baulicher Investitionen, durch den vorliegenden
Sanierungsaufwand i.H.v. ca. 2 Mio. €, möglich. Darüber hinaus würde die sich
darstellende Geräuschsituation bei einem Freibadbetrieb, keine Vermarktung des
oberen Parkplatzes (Am Dhünnberg) für eine Wohnbebauung ermöglichen.
Die Voruntersuchung hat auch aufgezeigt,
dass eine Verkleinerung des Freibades mit hoher Wahrscheinlichkeit zu
Konflikten führen wird, da Lärmminderungsmaßnahmen aufgrund der Topographie
kaum möglich sind und darüber hinaus mit deutlicher Betriebszeiteneinschränkung
zu rechnen ist.
§
Schwimmteich
/ Naturbad
Bei einem
Schwimmteich/Naturbad handelt es sich nicht um ein sportorientiertes Bad. Es
handelt sich vielmehr um eine Freizeitanlage. Für diese Freizeitanlage gelten
gemäß Freizeitrichtlinie NRW strengere Regelungen hinsichtlich der zu
erwartenden Geräuschimmissionen als für Sportanlagen (18. BImSchV). Die zu
erwartende Gesamtlärmimmission zeigt, dass an der bestehenden Wohnbebauung am
Dhünnberg mit der Schutzempfindlichkeit WA mit erheblichen Überschreitungen der
Schallleistungspegel gerechnet werden muss.
Darüber hinaus
entstehen aufgrund der schlechteren Einsehbarkeit eines Schwimmteiches für die
Einhaltung der Sicherheit / Verkehrssicherung höhere Personalkosten. Ein
Schwimmteich benötigt zur Selbstregeneration des Wassers einen großen
Wasserbereich, der nicht zum Schwimmen genutzt werden darf. Zur Sicherstellung
der Wasserqualität sind häufigere Wasseruntersuchungen vorgeschrieben.
Wie bereits
dargestellt, lassen sich nach Auffassung des Schallgutachters flächenhafte
Lärmquellen nur sehr schlecht abschirmen. Durch die Beibehaltung eines
Freibadbetriebes in welcher Form auch immer würde es zu Lärmauswirkungen auf
die bestehende, aber auch auf eine neue Bebauung kommen. Aufgrund dieser Gegebenheiten
wird die Variante 1 mit Teilerhalt des Schwimmbades einschließlich der
dazugehörigen Subvarianten a und b unter den Rahmenbedingungen nicht
weiterverfolgt. Der Schwimmstandort „Freibad Auermühle“ sollte gänzlich
aufgegeben werden.
-
Varianten 2 und 3
Städtebauliche Rahmenbedingungen:
Aufgrund der stadträumlichen Lage
des Geländes Auermühle ist es sinnvoll den Bereich zur Unterstützung der
städtebaulichen Innenentwicklung zu aktivieren.
Beim Blick auf die Nachbarschaft zum Klinikum drängt sich die Überlegung
auf, zu prüfen, ob Bedarfe der Gesundheitswirtschaft bestehen, die sich auf der
Fläche östlich des Karl-Carstens-Ring „dem unteren Parkplatz“ realisieren
lassen.
Die Schallemissionen, die vom Karl-Carstens-Ring ausgehen, machen es
notwendig zu prüfen, welche anderen robusteren Nutzungen auch unter
wirtschaftlichen Gesichtspunkten in dem Bereich positioniert werden könnten.
Denkbar wäre eine Büronutzung, Hotel oder Boardinghouse, Einbeziehung einer
Kita-Nutzung, evtl. Geschoßwohnungsbau mit schalltechnisch optimierten
Grundrissen.
Neben der Schaffung von preiswerterem Eigenheimbau wird auch immer
wieder der Bedarf nach höherwertigem Eigenheimbau auf größeren Grundstücken
formuliert.
Die „Nordausrichtung“ des Geländes und die vorhandenen Geländesprünge
machen eine genauere städtebauliche Planung und Wirtschaftlichkeitsbetrachtung
notwendig, um eine verträgliche Wohnnutzung im Bereich des „oberen Parkplatzes“
und der Becken realisieren zu können.
Das Klinikum muss weiterhin rd. 200 Stellplätze zur Deckung des aktuellen Bedarfs errichten, in Abhängigkeit von den Entwicklungsmöglichkeiten des Klinikums sind gegebenenfalls weitere Stellplätze vorzusehen. Hierzu ist bereits ein Bebauungsplanverfahren begonnen worden (Bebauungsplan Nr. 193/III "Gesundheitspark Leverkusen", Aufstellungsbeschluss 0418/2010). Das derzeitig intern in Erarbeitung befindliche städtebauliche Konzept sah zunächst eine Verdichtung auf dem Klinikumgelände selbst mit zwei Parkhäusern vor. Angesichts der vorhandenen Parkplatzfläche im Bereich Auermühle scheint eine dortige Realisierung für das Klinikum vorteilhafter. Die Zuwegung soll über den Karl-Carstens-Ring erfolgen. Die konkrete Ausgestaltung und Umbau dieses Bereiches ist noch differenziert zu untersuchen und hierbei sind sichere und barrierefreie Querungsmöglichkeiten für Fußgänger vorzusehen. Im Rahmen der Projektentwicklung muss eine mit der vorhandenen Bebauung und der besonderen Lage an der Dhünn verträgliche Baumasse begutachtet werden, sowohl hinsichtlich der stadtgestalterischen Wirkung als auch des Schallschutzes.
§
Die
Varianten 2 und 3 mit den jeweiligen Subvarianten a und b sollen weitergehend
geprüft werden, unter dem Gesichtspunkt, welche Potentiale die vorgeschlagenen
Nutzungen für eine nachhaltige Stadtentwicklung haben können.
§
Unter Beachtung der Rahmenbedingungen der
benachbarten Nutzungen (Klinikum, Wohnen, Kindergarten), der Umweltbelange
(Natur-, Gewässer- und Immissionsschutz), der verkehrlichen Erschließung, der
topograhischen Gegebenheiten sowie auch der landesplanerischen und
lärmschutztechnischen Vorgaben sollen die Varianten konkretisiert und
gutachterlich untersucht werden.
4.
Vorschlag zum weiteren Vorgehen
§
Auf der Basis der Variante 2 und 3 einschließlich
der Subvarianten sollen die Nutzungskonzepte im Rahmen einer
Tragfähigkeitsstudie auf ihre Umsetzbarkeit geprüft und untersucht werden.
§
Die
Tragfähigkeitsstudie soll auch die zu erwartenden wirtschaftlichen Aspekte
berücksichtigen.
§
Aufgrund der Komplexität des Geländes und der
Rahmenbedingungen soll ein Gutachterbüro durch den SPL in Verbindung mit dem
Fachbereich Stadtplanung und Bauaufsicht mit der Erstellung der
Tragfähigkeitsstudie beauftragt werden.
§
Die Frage einer evtl. notwendigen Änderung des
Regionalplanes wird im Rahmen der Tragfähigkeitsuntersuchung mit der
Bezirksregierung Köln geklärt werden.
§
Nach Sichtung und Prüfung der
Tragfähigkeitsstudie werden die Ergebnisse den politischen Gremien der Stadt
Leverkusen zur Entscheidung vorgelegt.
Schnellübersicht über die finanziellen Auswirkungen der Vorlage
Nr. 1962/2012
Beschluss des Finanzausschusses vom 01.02.2010 und Auflage der
Kommunalaufsicht vom 26.07.2010
Ansprechpartner / Fachbereich / Telefon: Herr Boßhammer, SPL,
0214-8684010
Kurzbeschreibung
der Maßnahme und Angaben, ob die Maßnahme durch die Rahmenvorgaben des
Leitfadens des Innenministers zum Nothaushaltsrecht abgedeckt ist.
(Angaben
zu § 82 GO NRW, Einordnung investiver Maßnahmen in Prioritätenliste etc.)
A) Etatisiert unter
Finanzstelle(n) / Produkt(e)/ Produktgruppe(n):
(Etatisierung im laufenden Haushalt und
mittelfristiger Finanzplanung)
Mittel zur Beauftragung eines Gutachterbüros wurden bereits im Wirtschaftsplan 2011 des SPL eingestellt und stehen zur Verfügung.
B) Finanzielle Auswirkungen
im Jahr der Umsetzung:
(z. B. Personalkosten,
Abschreibungen, Zinswirkungen, Sachkosten etc.)
Keine
C) Finanzielle Folgeauswirkungen ab dem Folgejahr der Umsetzung:
(überschlägige Darstellung
pro Jahr)
Keine
D) Besonderheiten
(ggf. unter Hinweis auf die Begründung zur Vorlage):
(z. B.: Inanspruchnahme aus
Rückstellungen, Refinanzierung über Gebühren, unsichere Zuschusssituation,
Genehmigung der Aufsicht, Überschreitung der Haushaltsansätze, steuerliche
Auswirkungen, Anlagen im Bau, Auswirkungen auf den Gesamtabschluss)