- Einleitungsbeschluss
- Beschluss der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
1. Stellungnahme zur Ansiedlung eines Vollsortimenters im Schlebuscher Süden
2. Aufstellung eines Bebauungsplans zur Bereitstellung zusätzlicher Wohnnutzungen für den Blockinnenbereich zwischen der Straße Dhünnberg im Norden, der Reuterstraße im Süden und der Bertha-Middelhauve-Straße im Osten
Der Beschlussentwurf
zur Vorlage Nr. 2015/0876 wird wie folgt ergänzt:
6. Die Stellungnahme zur Ansiedlung eines Vollsortimenters im Schlebuscher Süden wird zur Kenntnis genommen.
7. Die Verwaltung wird beauftragt, zur Bereitstellung zusätzlicher Wohnnutzungen für den Blockinnenbereich zwischen der Straße Dhünnberg im Norden, der Reuterstraße im Süden und der Bertha-Middelhauve-Straße im Osten (ehemaliges Gärtnereigelände der Firma Scheid; Anlage 2 der Vorlage) die Aufstellung eines Bebauungsplans vorzubereiten.
Die Beschlussfassung erfolgt vorbehaltlich des Beitrittsbeschlusses der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk III.
gezeichnet:
In Vertretung
Deppe
Begründung:
Stellungnahme
der Verwaltung zum beschlossenen Prüfauftrag des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bauen und Planen vom 13.06.2016 (Antrag
Nr. 2016/1129):
In der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bauen und Planen vom
13.06.2016 (TOP
12, Ansiedlung eines Vollsortimenters im Schlebuscher Süden - 12.1 Gutachterliche Prüfung im Rahmen des
Einzelhandelskonzepts) wurde folgender Prüfauftrag an die Verwaltung
beschlossen:
„Die Verwaltung wird beauftragt, den Bedarf
für die Ansiedlung eines Vollsortimenters im Bereich des Schlebuscher Südens im
Rahmen des Einzelhandelskonzeptes gutachterlich prüfen zu lassen.
Bei der Prüfung sollen berücksichtigt
werden:
1. der
aktuelle Versorgungsbedarf infolge u. a. der Besiedlung der Schlebuscher
Heide
(„Bullenwiese“) und des früheren Textargeländes,
2. die Auswirkung der
Ansiedlung eines solchen Vollsortimenters auf den bestehenden Handel in der
Waldsiedlung sowie in Schlebusch Mitte,
3. die
Verkehrsinfrastruktur.“
Stellungnahme der Verwaltung:
Zu Punkt 1. und Punkt 2.:
Es wird auf die Vorlage Nr. 2015/0876, Anlage 4a (Begründung, Punkt 8) hingewiesen. Die Bereiche „Bullenwiese“ und „Textargelände“ sind als Einzugsbereiche bereits im Gutachten des Büros BBE (Anlage zur Vorlage Nr. 2015/0876) statistisch mit berücksichtigt.
Mögliche Auswirkungen werden durch die gutachterliche Stellungnahme CIMA (Anlage 1 der Vorlage) und der Auswirkungsanalyse der BBE zur geplanten Ansiedlung eines REWE-Supermarktes an der Reuterstraße in Leverkusen gegenübergestellt und zur Kenntnis gegeben.
Auszug aus der Auswirkungsanalyse zur
geplanten Ansiedlung eines REWE-Supermarktes an der Reuterstraße in Leverkusen
der BBE (vollständige Auswirkungsanalyse - Stand Februar 2016 - in der Anlage
zur Vorlage Nr. 2015/0876):
„(…) Auch im Nahversorgungszentrum Waldsiedlung, das sich südlich vom
Planvorhaben befindet, ist kein mit dem Planvorhaben vergleichbarer
Lebensmittelmarkt ansässig. Vor dem Hintergrund sind hier auch nur marginale
Umverteilungseffekte zu erwarten und es kann ausgeschlossen werden, dass die
Realisierung des Planvorhabens zu einer Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit
dieses Versorgungsstandorts führen wird.
Im Stadtbezirkszentrum
Schlebusch, das sich in nur einem Kilometer Entfernung zum
Planstandort befindet, konzentriert sich das
projektrelevante Einzelhandelsangebot im Wesentlichen auf die beiden hier ansässigen
Supermärkte (HIT und Edeka) und einen Lebensmitteldiscountmarkt (Aldi). Bei
einem prognostizierten Umsatzverlust von max. 7 % des derzeitigen Umsatzes
(max. 1,4 Mio. €) würden die innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ansässigen
Lebensmittelmarkte von der Supermarkt-Ansiedlung in Leverkusen-Schlebusch zwar
wettbewerblich tangiert, aber nicht in ihrer Existenz gefährdet. Der
Schwellenwert für mögliche negative städtebauliche Effekte von rd. 10 %
Umsatzumverteilung wird im Stadtbezirkszentrum Schlebusch deutlich
unterschritten.“
Auszug Stellungnahme zur
Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes am Standort Reuterstraße in Leverkusen
Schlebusch der CIMA (vollständige Stellungnahme als Anlage 1 der Vorlage Nr. 2015/0876/1):
„(…) Das Büro BBE ermittelt in
der vorgelegten Auswirkungsanalyse Umsatzumverteilungsverlagerungen von bis zu
7 % gegenüber bestehenden nahversorgungsrelevanten Angebotsformen
innerhalb des Stadtbezirkszentrums Schlebusch. Mit einem absoluten Anteil von
1,4 Mio. € werden etwa 22 % des prognostizierten Umsatzes gegenüber dem
nahegelegenen Zentrum umverteilungswirksam. Unter Berücksichtigung der
bestehenden Angebotsüberschneidungen mit dem Planvorhaben und der räumlichen
Distanz zum Vorhabenstandort kann dieser Verlagerungsanteil nachvollzogen
werden. Aus Sicht der CIMA handelt es sich bereits um betriebswirtschaftlich
spürbare Wettbewerbswirkungen; vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen
Leistungsfähigkeit der vorhandenen Anbieter innerhalb des Stadtbezirkszentrums
Schlebusch ist daraus jedoch nicht in ein Umschlagen negativer städtebaulicher
oder versorgungsstruktureller Auswirkungen zu rechnen. Es ist davon auszugehen,
dass die eintretenden Wettbewerbswirkungen wirtschaftlich vollständig
kompensiert werden können.
Innerhalb des Nahversorgungszentrums Waldsiedlung werden im Rahmen der BBE-Untersuchung Umsatzumverteilungswirkungen in Höhe von 3 % bzw. einer absoluten Umverteilung von weniger als 0,1 Mio. € angenommen. Unter Berücksichtigung des insgesamt nur geringen Bestandsumsatzes ist darauf hinzuweisen, dass eine genaue rechnerische Nachweisgrenze der zu erwartenden Wettbewerbswirkungen in diesen Fällen regelmäßig nicht eindeutig darstellbar ist. Dementsprechend soll die recht knappe Darstellung in der BBE-Auswirkungsanalyse nachfolgend um eine qualitative Einschätzung der CIMA ergänzt werden. Bei dem Nahversorgungszentrum Waldsiedlung handelt es sich um einen ausschließlich kleinteilig strukturierten Versorgungsstandort. Das Marktgebiet des dortigen Frischemarktes umfasst im Wesentlichen den unmittelbaren Nahbereich. Die vorhandenen Flächenpotenziale innerhalb des Nahversorgungszentrums Waldsiedlung können eine Grundversorgung im Quartier abdecken. Unabhängig von der geplanten Entwicklung am Standort Reuterstraße ist jedoch davon auszugehen, dass bereits heute auch umfassende Umsatzanteile aus der Waldsiedlung an größere Lebensmittelmärkte (z. B. Zentrum Schlebusch; Bergisch-Gladbach) mit einem umfangreicheren Sortiment abfließen. Im Hinblick auf die zu erwartenden Auswirkungen auf die bestehenden Strukturen in der Waldsiedlung ist dementsprechend zu berücksichtigen, dass zwar Kaufkraft von Bewohnern der Waldsiedlung an den Planstandort Reuterstraße umgelenkt wird, diese jedoch verstärkt gegenüber den Einzelhandelsnutzungen außerhalb der Waldsiedlung umverteilt werden wird.
Sonstige Zentrale Versorgungsbereiche im Untersuchungsraum werden in keinem abwägungsrelevanten Umfang von Umsatzumverteilungswirkungen betroffen sein.“
Zu Punkt 3.:
Zu Fragen der Verkehrsinfrastruktur wird auf
die Vorlage Nr. 2016/0876 (Zusatzmitteilung, Stellungnahme der Verwaltung vom
25.05.2016) zur Sitzung der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk III vom
02.06.2016 und zur Sitzung des Ausschusses
für Stadtentwicklung, Bauen und Planen vom 13.06.2016 verwiesen (Anlage zur
Vorlage Nr. 2015/0876).
Beschluss der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk III vom
15.09.2016 (Antrag Nr. 2016/1266):
In der Sitzung der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk III vom 15.09.2016 wurde der Antrag der Fraktionen CDU, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und Opladen Plus vom 13.09.16 - Nr. 2016/1266 - beschlossen:
„Die Bezirksvertretung für den Stadtbezirk III beauftragt die Verwaltung, in die gutachterliche Prüfung zum Bedarf für die Ansiedlung eines Vollsortimenters im Bereich des Schlebuscher Südens im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes die weitere Variante mit einzubeziehen, in wie weit sich der Bau einer Kombination aus Wohnbebauung und Einzelhandel an diesem Standort ermöglichen lässt. Als Beispiel wird hier das Bauprojekt „Karree im Dorf“ genannt.
Die Verwaltung bezieht zudem in die Prüfung mit ein, in wie weit diese Variante Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel (auch Schlebusch Zentrum) hat und ob diese Variante den bestehenden Versorgungsbedarf im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes decken würde.“
Die Begründung des Antrags lautete:
„Eine Kombination aus Wohnbebauung und Einzelhandelsfläche wäre eine gute Variante, um an diesem Standort einen gesunden Mittelweg zu finden. Gerade in diesem Bereich wäre auch die Schaffung von entsprechendem Wohnraum eine wichtige Weiterentwicklung, würde aber die benötigte Nahversorgung mit einer Einzelhandelsfläche nicht aufgeben und inkludieren.“
Stellungnahme der Verwaltung:
Zur Wohnnutzung:
Das Schlebuscher
Zentrum, in dem sich das angesprochene „Karree im Dorf“ befindet, stellt einen
attraktiven Wohnstandort dar. Die Nähe zur Fußgängerzone mit anschließendem
Kerngebiet bietet Standortvorteile; auch die Voraussetzungen zur Anlage von
Tiefgaragenplätzen sind hier besser.
Nach Erörterungen
mit der REWE-Group kann von einer zusätzlichen Unterbringung möglicher
Wohnnutzungen nicht ausgegangen werden. Die Prüfung des Grundstücks an der
Reuterstraße zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses hat ergeben, dass
sowohl die Lage als auch der Zuschnitt des Grundstücks nicht geeignet sind,
neben dem angedachten Nahversorger eine Wohnbebauung zu errichten. Das Grundstück
liegt in direktem Lärmeinflussbereich des Willy-Brandt-Rings und zeichnet sich
durch eine Nord-Süd-Ausrichtung der Wohnungen entlang der Reuterstraße aus.
Durch diese besondere Lage ist die Südseite sehr hohen Lärmbelastungen
ausgesetzt und die Nordseite für Wohnräume aufgrund der Belichtung nicht
geeignet. Zusätzlich würden die Wohnungen durch die Ladenöffnungszeiten (Mo. -
Sa. von 7 - 22 Uhr) und den Lieferverkehr weiteren Belästigungen ausgesetzt
sein.
Um die
Blockinnenbereiche vom Kundenverkehr zu entlasten und ausreichend Stellplätze
nachzuweisen, wäre eine Tiefgarage notwendig. Laut Auskunft der REWE-Group
müsste für die zusätzliche Tiefgarage mit etwa 60 Stellplätzen eine zusätzliche
Investition von ca. 3,4 Mio. Euro aufgebracht werden. Diese Investition soll
nach Auskunft der REWE wirtschaftlich nicht hinreichend darstellbar sein. Dagegen
spricht ferner, dass die Andienung (Lieferverkehr) des Nahversorgers weiterhin
über den Blockinnenbereich erfolgen und die Wohnruhe beeinträchtigen würde. Eine
alternative Verlagerung der Andienung unmittelbar an die Reuterstraße wird
nicht empfohlen, da mit einer Beeinträchtigung querender Schulkinder gerechnet
werden muss.
Zu Auswirkungen auf
den Einzelhandel:
Es wird auf die
vorangegangene Stellungnahme zur Sitzung des Ausschusses
für Stadtentwicklung, Bauen und Planen vom 13.06.2016 verwiesen. Hinsichtlich
der Einzelhandelsverträglichkeit sind die Fragen an die Verwaltung nahezu
identisch.
Bereitstellung
zusätzlicher Wohnnutzungen:
Um dem Wunsch der
Bezirksvertretung für den Stadtbezirk III nachzukommen, im Bereich der
Reuterstraße weitere Wohnbebauung zu ermöglichen, wird eine Entwicklung des
Blockinnenbereiches zwischen der Reuterstraße im Norden, der Straße Dhünnberg
im Süden und der Bertha-Middelhauve-Straße im Osten (im Bereich des ehemaligen
Gärtnereigeländes der Fa. Scheid) vorbereitet (Anlage 2 der Vorlage).
Hier beabsichtigt
die Verwaltung, einen Bebauungsplan aufzustellen und wird hierzu die
notwendigen Schritte einleiten.
(Hinweis des
Fachbereichs Oberbürgermeister, Rat und Bezirke: Die Anlagen sind im
Ratsinformationssystem Session in farbiger und vergrößerter Darstellung
einzusehen.)