Beschlussentwurf:
1) Der Rat der Stadt Leverkusen unterstützt die Planungen des Vorhabenträgers GEVI Projekt Leverkusen I GmbH zur Neubebauung von Flächen des ehemaligen Geländes der Deutschen Post AG an der Heinrich-von-Stephan-Straße in Leverkusen-Wiesdorf (Anlagen 2 und 3 der Vorlage).
2) Ein Hotel am vorgeschlagenen Ort (Anlage 4 der Vorlage) soll als Vorgabe in das neue städtebauliche Konzept für das Areal aufgenommen werden.
3) Die Verwaltung wird beauftragt, auf allen in Anlage 1 der Vorlage markierten Flächen eine Mehrfachbeauftragung auf Kosten des Vorhabenträgers durchzuführen. Die bisher verabschiedete Rahmenplanung „Bahnhof Leverkusen-Mitte“ (Vorlage Nr. 2016/1092) und Planungen des Vorhabenträgers sind dabei in ein qualitätsvolles, städtebauliches Konzept zu überführen. Das Ergebnis soll die Grundlage für die zukünftigen Bauleitplanverfahren werden.
4) Das Projekt ist im Arbeitsprogramm 2017 - 2018 in der Priorität 1 zu bearbeiten.
gezeichnet:
In Vertretung
Richrath Deppe
Begründung:
Die GEVI Projekt Leverkusen I GmbH mit Sitz
in Düsseldorf (nachfolgend: Vorhabenträger genannt) beabsichtigt die
städtebauliche Revitalisierung des ehemaligen Postgeländes im Bereich der
Heinrich-von-Stephan-Straße. Vorgesehen ist eine Bebauung mit mehrgeschossigen
Gebäuden für überwiegend gewerbliche Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie
ein Hotel. Dazu hat der Vorhabenträger bereits wesentliche Teile des Geländes
erworben.
1. Lage des zu
entwickelnden Gebietes:
Der Projektstandort
befindet sich im Stadtteil Leverkusen-Wiesdorf, unmittelbar südlich des
Bahnhofs Leverkusen-Mitte. Die gesamte, für eine bauliche Entwicklung in
Betracht kommende Entwicklungsfläche, umfasst die Grundstücke zwischen dem
Europaring und der Heinrich-von-Stephan-Straße mit einer Fläche von ca.
2 ha. Im Eigentum des Vorhabenträgers befindet sich derzeit etwa die
Hälfte der Fläche im nördlichen Teil (vgl. Anlage 1 der Vorlage). Die
Entwicklungsfläche beinhaltet heute das Postverteilerzentrum mit dem
Postbank-Finanzcenter, das Logistikzentrum der DHL, den Fernmeldeturm sowie
untergeordnete gewerbliche Nutzungen. Im Süden befinden sich die Agentur für
Arbeit, die Deutsche Rentenversicherung sowie ein noch unbebautes städtisches
Grundstück.
2. Planungsrechtliche Einordnung:
Das Gebiet wird im Flächennutzungsplan als Kerngebiet dargestellt. Für
das Gebiet bestehen derzeit der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 114/74
„Friedrich-Ebert-Platz“ von 1976 bzw. für eine Teilfläche dessen 1. Änderung
von 1990 und im Süden der Bebauungsplan Nr. 122a/I „Wiesdorf - Süd -
Europaring“ von 2006. Als Art der baulichen Nutzung ist im überwiegenden Teil
des Plangebietes eine Fläche für den Gemeinbedarf „Post“ im Rahmen eines
Kerngebiets festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung wird überwiegend durch
eine zulässige Grundflächenzahl von 1,0, eine Geschossflächenzahl von 2,4 und
die Zulässigkeit von bis zu sechs Vollgeschossen bestimmt. Weiterhin werden
insbesondere Festsetzungen zu Baugrenzen und Verkehrsflächen getroffen. Die
Entwicklungsfläche liegt weiterhin zu großen Teilen innerhalb des förmlich
festgelegten Sanierungsgebietes „City Leverkusen“. Darüber hinaus wurden 2017
vorbereitende Untersuchungen zur Ausdehnung des Sanierungsgebietes auch auf die
südlichen Flächen beschlossen.
3. Sonstige
Planungen:
Der Projektstandort liegt im Bereich des Integrierten Handlungskonzeptes
(InHK) für das Zentrum Wiesdorf. Im Entwurf des InHK bildet die Neuordnung des
Bereichs südlich des Bahnhofs einen wesentlichen Baustein zur Entwicklung eines
neuen Stadtquartiers. Bei der geplanten Entwicklung werden die Ziele des InHK
berücksichtigt, insbesondere die Neuordnung des Verkehrs und die Anbindung des
Postgeländes an den Europaring (Projektbaustein Nr. 20 „Umbau/Erweiterung
Gleisanlagen RRX, 2. Bauabschnitt“) sowie die Ansiedlung attraktiver Büro- und
Dienstleistungsnutzungen (Projektbaustein Nr. 48 „Entwicklung Postareal,
Baukörper 9-13“; siehe Vorlage Nr. 2016/1333 und Ergänzung zur Vorlage Nr. 2016/1333/1).
Teile der Entwicklungsfläche liegen im Bereich der Planungen zum Ausbau des
Rhein-Ruhr-Expresses RRX, für den noch ein Planfeststellungsverfahren läuft,
das mit einer Veränderungssperre verbunden ist. Die Entwicklungsfläche liegt
vollständig im Bereich der vom Rat der Stadt Leverkusen am 27.06.2016 gemäß
§ 1 Absatz 6 Nr. 11 Baugesetzbuch als sonstige städtebauliche Planung beschlossenen
Rahmenplanung „Bahnhof Leverkusen-Mitte“ (s. Vorlage Nr. 2016/1092). Weiterhin
liegt die Fläche im Bereich des geplanten Umbaus des Zentralen Omnibusbahnhofs.
4. Städtebauliches Konzept des Investors:
Das städtebauliche Konzept (vgl. Anlagen 2 und 3) beinhaltet eine
weitgehende städtebauliche Neuordnung des gesamten Geländes. Ziel ist eine
Bebauung, die mit fünf bis zehn Vollgeschossen über das gesamte Gelände verteilt
ist und überwiegend Büro- und Dienstleistungen und ein Hotel als Nutzungen
beinhalten soll. Untergeordnet wird auch eine Gastronomie angestrebt; weiterhin
sind auch Sonderwohnformen, wie z. B. ein Boardinghouse oder studentisches
Wohnen, zur Belebung des Quartiers wünschenswert.
Das Konzept stellt die perspektivische
Entwicklung des Gesamtgeländes zwischen dem Europaring und der
Heinrich-von-Stephan-Straße dar. Die Realisierung kann in Abschnitten erfolgen
und ist von der Verfügbarkeit der Flächen abhängig. In einem ersten Schritt ist
der Neubau eines Hotels mit acht Vollgeschossen plus Staffelgeschoss und ca.
185 Zimmern unmittelbar südlich des WGL-Gebäudes auf der Eigentumsfläche des
Vorhabenträgers vorgesehen. Anschließend will der Vorhabenträger die weitere
Bebauung auf seinen Eigentumsflächen realisieren. Darüber hinaus kann die
Bebauung auf den Flächen, die sich derzeit noch im Eigentum der Telekom bzw.
der Stadt Leverkusen befinden, vervollständigt werden. Hierzu strebt der
Vorhabenträger auch den Erwerb dieser Flächen an. Die bestehenden Gebäude der
Agentur für Arbeit und der Deutschen Rentenversicherung werden erhalten und in
das Konzept integriert.
Insgesamt beinhaltet das vorliegende Konzept
den Neubau von ca. 55.000 m² bis 65.000 m² Geschossfläche. Davon entfallen
auf das Hotel ca. 6.800 m², auf die sonstigen Gebäude auf der
Eigentumsfläche des Vorhabenträgers ca. 30.000 m² bis 40.000 m² und
auf die sonstigen Grundstücke bis zu ca. 18.000 m². Die verkehrliche
Erschließung erfolgt bisher vollständig über die Heinrich-von-Stephan Straße.
Das städtebauliche Konzept sieht darüber hinaus eine direkte Anbindung des
Vorhabens an den Europaring vor. Die Unterbringung der notwendigen Stellplätze
erfolgt überwiegend in Tiefgaragen mit Ausnahme von Stellplätzen für
Kurzzeitparker.
5. Stellungnahme
der Verwaltung zum städtebaulichen Konzept:
Aufgrund der exponierten
Lage der Entwicklungsfläche an einem der wichtigsten Stadteingänge von
Leverkusen sind eine anspruchsvolle Gestaltung und eine gute funktionale
Einbindung des Projektes von hoher Bedeutung für die Stadtentwicklung. Das
städtebauliche Konzept des Investors ist in dieser Form nicht kongruent mit dem
vom Rat der Stadt Leverkusen beschlossenen Rahmenplan „Bahnhof
Leverkusen-Mitte“ und den Bebauungsplänen Nr. 114/74 und 122a/I. Dies betrifft
die Höhe der Gebäude und das geplante Maß der baulichen Nutzung.
Um eine Realisierung des Projektes zu
ermöglichen, sind formal die Änderung des Flächennutzungsplanes und die
Neuaufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Im Zusammenhang mit den
weiteren Überlegungen dazu ist eine Reihe von Belangen aufzubereiten:
§
Rahmenplanung
Leverkusen-Mitte,
§
Einbindung
in den gesamtstädtischen Kontext (Höhenentwicklung, Dichte, Verteilung der
Baumasse),
§
RRX-Planungen,
§
Unterirdische
Leitungen unter dem Gelände,
§
Verkehrliche
Erschließung/verkehrliche Auswirkungen,
§
Anforderungen
aus dem Seveso-Konzept,
§
Lärmschutzanforderungen,
§
Nachbarliche
Belange/Abstandsflächen, insb. Fernmeldeturm und Nachbargebäude.
Neben den funktionalen verkehrstechnischen Zusammenhängen ist hierbei
insbesondere die städtebauliche Aufwertung des unmittelbaren Bahnhofsumfeldes
als Stadteingang in die Innenstadt von Bedeutung. Die vorliegende Planung für
ein Hotel entspricht nicht der bisher verabschiedeten Rahmenplanung „Bahnhof
Leverkusen-Mitte“, die Rahmenbedingungen auf dem Areal lassen aber erwarten,
dass die Errichtung eines Hotels parallel zum Europaring städtebaulich
vertretbar ist.
6. Weiteres Vorgehen:
Im nächsten Schritt wird durch die Verwaltung geprüft, ob
die Voraussetzungen für eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes
zur Errichtung eines Hotels gegeben sind. Zur Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes
ist die Anpassung des Planungsrechts und der beschlossenen Rahmenplanung
„Bahnhof Leverkusen-Mitte“ erforderlich. Der räumliche Umgriff der Flächen, für
die die Bauleitplanung angepasst werden muss, ist im Weiteren noch festzulegen.
Zusammen mit dem Vorhabenträger hat die Verwaltung sich dazu
entschlossen, in Form einer Mehrfachbeauftragung eine städtebauliche
Gesamtlösung erarbeiten zu lassen. Die Kosten werden vom Investor übernommen.
Parallel dazu werden Stadtverwaltung und Vorhabenträger die
Aufgabenstellung für die Mehrfachbeauftragung formulieren und den Prozess
einleiten. Diese Rahmenbedingungen werden in den weiteren Planungsprozess
einfließen. Dabei soll insbesondere auf die städtebauliche Einbindung in die
Umgebung unter Berücksichtigung der laufenden Planungen zum RRX und zum ZOB
eingegangen werden. An der Mehrfachbeauftragung sollen drei qualifizierte Büros
für Architektur/Städtebau teilnehmen.
Die Ergebnisse der Mehrfachbeauftragung werden dann wiederum den
politischen Gremien zur Beratung vorgelegt, mit dem Ziel, auf dieser Grundlage
einen Beschluss über die Einleitung des förmlichen Bebauungsplanverfahrens
herbeizuführen.
Schnellübersicht über die
finanziellen bzw. bilanziellen Auswirkungen, die beabsichtigte
Bürgerbeteiligung und die Nachhaltigkeit der Vorlage
Ansprechpartner/in
/ Fachbereich / Telefon: Herr Ahrendt / FB 61 / 406 - 6130
(Kurzbeschreibung der Maßnahme, Angaben zu § 82 GO
NRW bzw. zur Einhaltung der für das betreffende Jahr geltenden
Haushaltsverfügung.)
A) Etatisiert unter Finanzstelle(n) /
Produkt(e)/ Produktgruppe(n):
(Etatisierung
im laufenden Haushalt und mittelfristiger Finanzplanung)
B) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren:
(z.
B. Anschaffungskosten/Herstellungskosten, Personalkosten, Abschreibungen,
Zinsen, Sachkosten)
Kosten für
Gutachten und Planungsleistungen werden vom Investor übernommen.
C) Veränderungen in
städtischer Bilanz bzw. Ergebnisrechnung / Fertigung von
Veränderungsmitteilungen:
(Veränderungsmitteilungen/Kontierungen
sind erforderlich, wenn Veränderungen im Vermögen und/oder
Bilanz/Ergebnispositionen eintreten/eingetreten sind oder Sonderposten gebildet
werden müssen.)
kontierungsverantwortliche
Organisationseinheit(en) und Ansprechpartner/in:
D) Besonderheiten (ggf. unter Hinweis auf
die Begründung zur Vorlage):
(z.
B.: Inanspruchnahme aus Rückstellungen, Refinanzierung über Gebühren, unsichere
Zuschusssituation, Genehmigung der Aufsicht, Überschreitung der
Haushaltsansätze, steuerliche Auswirkungen, Anlagen im Bau, Auswirkungen auf
den Gesamtabschluss.)
E) Beabsichtigte Bürgerbeteiligung (vgl.
Vorlage Nr. 2014/0111):
Weitergehende Bürgerbeteiligung
erforderlich |
Stufe 1 Information |
Stufe 2 Konsultation |
Stufe 3 Kooperation |
[ja] |
[ja] |
[ja] |
[nein] |
Beschreibung und Begründung des Verfahrens: (u.a. Art, Zeitrahmen,
Zielgruppe und Kosten des Bürgerbeteiligungsverfahrens) |
F) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz- bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
[ja] |
[ja] |
[ja] |
[ja] |
Begründung der einfachen Dringlichkeit:
Um zeitnah die weiteren Planungsschritte für dieses Projekt in zentraler und städtebaulich sensibler Lage in Leverkusen-Wiesdorf einleiten zu können, ist eine Befassung noch in diesem Sitzungsturnus erforderlich.
(Hinweis des Fachbereichs Oberbürgermeister, Rat und Bezirke: Die Anlagen sind im Ratsinformationssystem Session in farbiger und vergrößerter Darstellung einzusehen.)