- Veränderungssperre
Beschlussentwurf:
1.
Der
Entwurf der Satzung (Anlage 1 der Vorlage) für eine Veränderungssperre im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 244/II „Opladen
- zwischen Bahnhofstraße, Bahnallee, Uhlandstraße und Kölner Straße“ wird gemäß
§ 14 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. d. B. vom 3.
November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes
vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), in Verbindung mit § 7 der
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - GO NRW i. d. F. d. B. vom
14.07.1994 (GV. NRW. S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom
14. April 2020 (GV. NRW. S. 218b, ber. S. 304a), in Kraft getreten am 15. April 2020,
als Satzung beschlossen.
2.
Der
Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplanes Nr. 244/II „Opladen - zwischen Bahnhofstraße, Bahnallee,
Uhlandstraße und Kölner Straße“.
3.
Die
genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung (Anlage 2 der
Vorlage) zu entnehmen.
gezeichnet:
In Vertretung
Richrath Deppe
Begründung:
Lage des Plangebietes
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 244/II „Opladen - zwischen Bahnhof-straße, Bahnallee, Uhlandstraße und Kölner Straße“ befindet sich westlich des Bahnhofes im Stadtteil Opladen, Stadtbezirk II. Der Geltungsbereich wird im Norden von der Bahnhofstraße als fußläufige Verbindung zwischen Fußgängerzone und Bahnhof Opladen bzw. neue bahnstadt opladen (nbso), im Osten von der parallel zu den Bahngleisen verlaufenden Bahnallee sowie der Humboldtstraße, im Süden von der Uhlandstraße und im Westen von der Kölner Straße begrenzt. Die Fläche des Geltungsbereiches umfasst ca. 7 ha.
Anlass der Aufstellung
Für ein leer stehendes Ladenlokal in der Humboldtstraße, Ecke Goethestraße, wurde ein Bauantrag zur Umnutzung in ein Wettbüro eingereicht. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 131/II „Düsseldorfer Straße/Kölner Straße“ trifft keine Regelungen zu Wettbüros und Vergnügungsstätten. Diese sind gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) generell zulässig. Durch ein Wettbüro in diesem rückwärtigen Bereich abseits der Fußgängerzone besteht die Gefahr einer Vorbildfunktion und weiteren Häufung von Vergnügungsstätten in dem bereits vorbelasteten Innenstadtbereich. Ein Übergreifen auf benachbarte Stadtviertel kann nicht ausgeschlossen werden, da Vergnügungsstätten auch dort in der Regel zulässig sind, sofern es sich um ein Kerngebiet handelt.
Die in den übergeordneten Rahmenplanungen formulierten Empfehlungen und Entwicklungsziele für den gegenständlichen Geltungsbereich stimmen nicht mehr mit den Inhalten der Bebauungspläne Nr. 98/II „Busbahnhof Opladen 2. Änderung“, Nr. 99/II „Schillerstraße“, und Nr. 131/II „Düsseldorfer „Straße/Kölner Straße“ überein (Ausschluss von Spielhallen, Wettbüros und Erotikbetrieben für zentrale Versorgungsbereiche als auch in Zusammenhang stehende, angrenzende Quartiere, Einzelhandel im Zentrum erhalten und stärken, Büro- und Dienstleistungssektor im zentralen Versorgungsbereich konzentrieren, Wohnfunktion stärken, Verdichtung etc.).
Eine Bestandsaufnahme aus dem Jahr 2017 hat zudem gezeigt, dass außerhalb der Fußgängerzone ab dem 1. OG das Wohnen die vorherrschende Nutzung ist. Daraus folgt, dass die bestehenden Bebauungspläne im Opladener Zentrum, darunter auch die Bebauungspläne, die bisher umfangreiche Kerngebiete festsetzen, überdacht werden müssen, da sich die Planungsziele der Kerngebietsfestsetzungen nicht nachhaltig eingestellt haben. Das Wohnen soll hingegen durch besser geeignete Baugebiete in den umliegenden Wohnquartieren gestärkt bzw. ausgeweitet werden.
Zusätzlich zu den oben genannten grundlegenden Empfehlungen soll im Kreuzungsbereich Schillerstraße, Ecke „Im Hederichsfeld“ ein neues Wohnprojekt durch einen lokalen Opladener Investor (Gemeinnütziger Bauverein Opladen eG - GBO) entstehen. Das Quartier ist aktuell zum größten Teil von geschlossener Blockrandbebauung geprägt, jedoch unterbrechen unbebaute Grundstücke vereinzelt den Charakter. Im Rahmen eines Neubauvorhabens soll die stadtbildprägende Blockrandbebauung aufgenommen werden und der städtebauliche Bestand mit einem Wohnquartier weiterentwickelt werden. Ein fünfgeschossiges Wohngebäude soll den Blockrand schließen und ein weiteres kleineres Wohngebäude im Blockinneren das Areal ergänzen. Die Wohngebäude sollen insgesamt bis zu 70 Wohneinheiten mit Wohnungsgrößen von 40 m² bis 120 m² und eine Tiefgarage umfassen. Über das Planverfahren soll auch die Bebauungskonzeption abgestimmt werden.
Der Ursprungsplan setzt im betreffenden Bereich ein Kerngebiet sowie eine Grünfläche, einen Spielplatz und ein Naturdenkmal fest. Der Spielplatz wurde nie realisiert, das Naturdenkmal ist nicht mehr vorhanden. Die festgesetzten Baufenster lassen nur einen relativ kleinen, freistehenden Baukörper an der Schillerstraße zu (Bestandsbau). Der betreffende unbebaute Bereich wird heute u. a. als private Stellplatzfläche genutzt.
Aus den oben dargelegten Gründen sollen die bestehenden Bebauungspläne überplant werden. Dazu soll mit dem gegenständlichen Verfahren ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden.
Ziel und Zweck der Planung
Basierend auf den Empfehlungen des Einzelhandels-, Vergnügungsstätten- und Stadtteilentwicklungskonzeptes soll eine Feingliederung der unterschiedlichen Betriebsformen aus den Bereichen Freizeit, Erotik und Glücksspiel im Plangebiet erfolgen. Durch die Feingliederung soll eine negative Beeinträchtigung der städtebaulichen Funktion des Opladener Zentrums durch den sog. Trading-Down-Effekt und fortschreitende Leerstände insbesondere durch die nachteilige Häufung von Vergnügungsstätten verhindert werden.
Die heutigen Kerngebiete sollen zukünftig als urbane Gebiete (MU) oder Wohngebiete (WA, WB) festgesetzt werden. Dadurch wird die Wohnfunktion im Zentrum von Opladen gestärkt. Im weiteren Verfahren soll zudem geklärt werden, inwieweit eine horizontale und vertikale Gliederung der urbanen Gebiete erfolgen kann. So kommt zum Beispiel der geschossweise Ausschluss von anderen Nutzungen als der Wohnnutzung für einige Bereiche in Betracht. Weiter soll im Bereich der Fußgängerzone durch eine Festsetzung von Ladengeschossen der Einzelhandel gestärkt werden. Zudem soll das geplante Neubauvorhaben im Bereich Schillerstraße/Im Hederichsfeld durch geeignete Festsetzungen planungsrechtlich gesichert werden.
Veränderungssperre
Zur Sicherung der Planung und um weitere Neuansiedlungen mit schädlichen Auswirkungen auf das Opladener Zentrum für die Dauer des Verfahrens zu unterbinden. ist eine Veränderungssperre im Sinne des § 14 BauGB notwendig, um die beabsichtige städtebauliche Zielsetzung umzusetzen.
Auswirkungen
In dem der Veränderungssperre unterliegenden Planbereich dürfen:
- Vorhaben im Sinne des § 29 Baugesetzbuch nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden. Hierzu zählen insbesondere Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen.
- erhebliche oder wesentlich Wert steigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt
beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja – investiv
Finanzstelle/n: Finanzposition/en:
Auszahlungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt ausreichend
veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr:
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter
fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw.
Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab
Haushaltsjahr:
Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge,
Auflösung Sonderposten): €
Produkt: Sachkonto
Einsparungen ab Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt: Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz-
bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |