Beschlussentwurf:

1.       Den geplanten Maßnahmen an den Bestandsgebäuden und der Neuerrichtung des Technikgebäudes Dhünnstr. 12a +12c, Leverkusen Wiesdorf, wird zugestimmt.

2.       Die prognostizierten Gesamtbaukosten für die Baumaßnahmen betragen gemäß Kostenberechnung nach heutigem Stand 14.000.000,00 €, einschließlich Mehrwertsteuer. Hierin enthalten ist ein Risikozuschlag von 20 % und eine Preissteigerung bis zum Beginn der Bauausführung von 3 %.

3.       Derzeit stehen lediglich Planungskosten im Finanzplan auf den Finanzstellen 65000170011197 und 65000170011198, Finanzposition 783100, in Höhe von jeweils 700.000,00 €, insgesamt 1.400.000,00 €, zur Verfügung. Die zusätzlichen Mittel in Höhe von 12.600.000,00 € werden im laufenden Aufstellungsverfahren für den Haushalt 2026 ff. angemeldet. Da der Haushalt 2026 erst im Frühjahr 2026 aufgestellt wird, wird die Verwaltung beauftragt, den Maßnahmenbeginn gemäß § 82 Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) bei der Bezirksregierung Köln zu beantragen.

4.       Die Maßnahme ist nach der Beschlussfassung gemäß der vorgegebenen Zeitplanung, vorbehaltlich der Zustimmung der Bezirksregierung, durchzuführen.

gezeichnet:

                                       In Vertretung                              In Vertretung

Hebbel                             Adomat                                      Lünenbach

Begründung:

Mit der Vorlage Nr. 2025/3514 wird für die jeweils 4-gruppige KiTa Dhünnstr. 12a + 12c beschlossen, dass ein gemeinsamer Planungs- und Baubeschluss zur Beschlussfassung vorgelegt wird.

Bestand

Die zu sanierenden Gebäude befinden sich im Leverkusener Stadtteil Wiesdorf, Flur 6, Flurstück 107, auf einem Grundstück, das unmittelbar an den Fluss Dhünn angrenzt. Die Bebauung des Grundstücks Dhünnstraße 12 besteht aus insgesamt vier separaten Gebäuden. Neben den beiden zu sanierenden zweigeschossigen Gebäuden (12a+12c), befinden sich weitere zwei Bestandsgebäude auf dem Grundstück, die jedoch nicht Bestandteil der Planungsmaßnahme bzw. dieser Vorlage sind. Die beiden zu sanierenden Gebäude sind Teil eines Gebäudeensembles, das im Jahr 1963 als "Katholische Knabenschule" errichtet wurde. Die Gebäude 12a und 12c werden seit 1994 als Kindertageseinrichtungen genutzt und standen in den letzten Jahren aufgrund von baulichen Mängeln leer. Bei den beiden Gebäuden 12a und 12c handelt es sich um, in Grundriss und Konstruktion, weitgehend identische Bauten, die sich in nur wenigen, einzelnen Raum- und Fassadenbereichen unterscheiden.

Bei stadtweiten Untersuchungen zum baulichen Zustand bestehender sogenannter Kriechkeller (Kellergeschosse, die nicht nutzbar sind und i. d. R. einen Hohlraum zum Erdreich darstellen) wurde 2014 festgestellt, dass das Betontragwerk der Kitas mittelfristig saniert werden muss. Diese Maßnahme wurde projektiert und ausgeschrieben. Zudem wurden Fördermittel in Höhe von 922.250,00 € für die Durchführung der Maßnahme beantragt, bewilligt und nach Umsetzung der Betonsanierung im Keller durch die Stadt Leverkusen vereinnahmt. Die Auszahlung durch den Fördermittelgeber ist an den Weiterbetrieb der Gebäude als Kita gebunden; erfolgt dies nicht, ist der Förderbetrag in voller Höhe zurückzuzahlen und die bisher erbrachten und bezahlten Leistungen gehen verloren.

Während der Planung der Betonsanierung kamen aufgrund Brandschutz-Begehung, Flut, Corona-Pandemie und Explosion in der Müllverbrennungsanlage weitere Anforderungen an die Ausstattung hinzu, sodass vor allem im Bereich TGA (Technische Gebäudeausstattung: Elektrotechnik, Heizungsverteilung und sämtliche Sanitäreinrichtungen hinsichtlich Leitungen/Installationen) und im Bereich Seveso-Schutz umfangreiche Sanierungen erforderlich sind und ein neues Sanierungskonzept aufgestellt werden musste. Nachdem der Objektplaner 2022 verstarb, wurde das Planungsteam nach einem VGV-Verfahren von Grund auf neu aufgestellt und legt nun die Vorplanung vor.

Planung Sanierung KiTa:

Ziel der Planung ist es, die bestehenden Gebäude Dhünnstraße 12a und 12c zu sanieren und nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder einer Nutzung als Kindertagesstätte zuzuführen. Jedes Gebäude verfügt nach der Sanierung über vier Gruppenräume mit Nebenraum, WC-Räumen, Schlafraum, Mehrzweckraum, Küche, Personalraum und Leitungsbüro sowie einen Reserveraum als Werkstatt oder Bistro. Im Zuge des Umbaus erfolgt eine Komplettsanierung/Erneuerung der gebäudetechnischen Anlagen. Zudem werden in den Gebäuden Instandsetzungsmaßnahmen an den bestehenden Stahlbetonrippendecken im EG und OG durchgeführt.

Die geplanten baulichen Maßnahmen beinhalten sowohl umfassende Sanierungsmaßnahmen im Innenbereich als auch an den Gebäudefassaden und den Gebäudedächern. Zudem wird ein zusätzliches zentrales TGA-Gebäude geplant, das die gesamte Haustechnik flutsicher beherbergt; eine Unterbringung der Gebäudetechnik im KG-Bereich schließt sich aufgrund der nachgewiesenen Überflutungsgefahr aus; eine Unterbringung auf dem Dach ist aus statischen Gründen nicht möglich. Das im Zentrum der Anlage geplante TGA-Gebäude ist aufgrund der schwierigen Gründungssituation vor Ort als leichte Holzbaukonstruktion geplant. Das TGA-Gebäude wird durch revisionierbare Schächte mit den Kriechkellern der Gebäude 12a + 12c verbunden. Die Dachfläche des TGA-Gebäudes ist als Terrassenfläche nutzbar.

Durch die geplanten Baumaßnahmen wird die Nutzung der Bestandsgebäude als Kindertagesstätte wieder ermöglicht und der Zustand der Gebäude im Innen- und Außenbereich grundlegend verbessert. Zudem findet durch entsprechende bauliche Eingriffe eine energetische Sanierung der Gebäude statt. Im Zuge der Maßnahme wird ein neues Brandschutzkonzept erstellt. Neben den geplanten baulichen Maßnahmen an den Bestandsgebäuden Dhünnstraße 12a + 12c und dem neuen TGA-Gebäude ist eine komplette Überarbeitung der Außenanlagen und der Ver- und Entsorgungsleitungen auf dem Grundstück vorgesehen.

Die Erschließung der beiden Kitas erfolgt über die Dhünnstraße und eigene Zugänge. An jedem Gebäude werden außen drei Stahltreppen vorgesetzt, die den Gruppen im Obergeschoss den direkten Zugang zur Außenfläche ermöglichen und zusätzlich als Fluchttreppen dienen. Über einen Windfang gelangt man vom Haupteingang ins Foyer; von dort aus über einen Vorraum, der als Garderobe genutzt wird, in die jeweiligen Gruppenräume mit Nebenraum. Eine zentrale Treppe im Foyer führt ins Obergeschoss, von wo aus, analog zum Erdgeschoss, die Gruppenräume mit Nebenraum erreichbar sind.

Die Dächer der Gebäude werden saniert und mit einer extensiven Dachbegrünung ausgestattet. Diese Ausführung verlängert nicht nur die Lebensdauer der Abdichtung, sondern sorgt für ein besseres Microklima und dient als Retentionsfläche zur verzögerten Abführung des Regenwassers auch bei Starkregenereignissen. Eine zusätzliche Photovoltaikanlage kann aufgrund der limitierten statischen Reserven nicht wirtschaftlich ausgeführt werden. Das Dach des Haustechnikgebäudes wird als Dachterrasse nutzbar sein; eine Ausführung mit Photovoltaikanlage wird derzeit noch geprüft.

Gestaltung/Materialen:

Die zu sanierenden Gebäude 12a und 12c verfügen über Innen- und Außenwände in Mauerwerkskonstruktion. Die Außenwände sind aktuell ungedämmt. Die Decken über KG, EG und die Dachkonstruktion sind als Stahlbetonrippenkonstruktion ausgebildet. Bei der Dachkonstruktion handelt es sich um eine hinterlüftete Kaltdachkonstruktion. Der Kriechkeller ist von außen über Einstiegschächte erschlossen. An den Decken über KG wurden im Vorfeld der Planung Betoninstandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Bei den Kellerflächen handelt es sich um ungenutzte Kriechkeller. Die Gebäude verfügen insgesamt über ungedämmte bauzeitliche Hüllkonstruktionen, die im Zuge der Sanierung nach den aktuellen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gedämmt werden. Das neu zu errichtende TGA-Gebäude ist als Holzständerkonstruktion geplant und wird auf einer Stahlbetonbodenplatte errichtet. Von diesem aus werden unterirdische Schachtkonstruktionen in Stahlbetonbauweise zwecks Kanal- bzw. Leitungsführung aus dem TGA-Gebäude in die jeweiligen Kriechkeller der Gebäude 12a und 12c geführt. Eine Überflutung der Schachtanlagen im Falle außergewöhnlicher Regenereignisse kann nicht ausgeschlossen werden. Daher werden die Schächte leicht zu reinigen sein. Das TGA-Gebäude wird aus Gründen des Schallschutzes gedämmt.

Folgende Materialien werden darüber eingesetzt:

Hochbau:

KiTa:

-        Fassade: Holzfassade senkrecht, Teilbereiche HPL, hinterlüftete Konstruktion,

-        Fensterfassade: Aluminium, Pfosten-Riegel Konstruktion,

-        Sonnenschutz: außenliegender Sonnschutz, Screen Variante,

-        Bodenbeläge: Linoleum oder Kautschuk,

-        Abhangdecke: HWL-Platten naturhell,

-        Wandoberflächen: Putz oder HPL-Platten,

-        Beleuchtung: linear,

-        Innentüren: HPL beschichtet mit Edelstahl Garnituren,

-        Einbaumöbel/Garderoben: Holzwerkstoffplatte, HPL an sichtbaren Oberflächen,

-        Einbaumöbel/Sanitär: Wand Fliesen, Boden Beschichtung, Wickeltisch HPL,

-        Einbaumöbel/Küche: Wand + Boden Fliesen, Möbel HPL,

-        Dach: Gefälledämmung auf bestehende Stahlbetondecke, extensive Begrünung,

-        Fluchttreppen: vorgesetzte Stahlkonstruktion.

Technikgebäude:

          Bodenbelag: Terrassenfläche mit Bodendielensystem,            

          Fassade: Edelstahlnetz im OG umlaufend (Rankhilfe),

          Fassade: Holz grau, behandelt.

Technik:

-        Entwässerung: gusseiserne SML-Rohre,

-        Trinkwasserleitungen: Edelstahl-Systemrohr, gedämmt,

-        Warmwasserbereitung: dezentrale elektronische Durchlauferhitzer, bzw. vereinzelt Mini-Durchlauferhitzer,

-        Wärmeerzeugung: Fernwärme, jedes Gebäude erhält eine eigene Fernwärmeübergabestation,

-        Wärmeverteilung: Edelstahl-Systemrohr, gedämmt,

-        Raumheizflächen: Erdgeschoss flächendeckend mit Fußbodenheizung, Obergeschoss Plan-Heizkörper,

-        Be- und Entlüftung: Pro Gebäude zentrales Lüftungsgerät mit effizienter Wärmerückgewinnung, Aufstellung im Technikgebäude,

-        Brandschutz: Für Lüftungsanlagen wird Schachtlösung gewählt, mit Brandschutzklappen,

-        Starkstromanlagen: Komplette Erneuerung, Versorgung aus Technikgebäude,

-        Eigenstromversorgung: Rettungskennzeichen mit Einzelbatterieleuchten; Haus- sowie Sprachalarmierung für Brand-, Amok- und Seveso-Alarm,

-        Beleuchtung: Ausschließlich LED-Leuchten, tageslichtabhängiger Betrieb, teilweise mit Präsenzmeldern,

-        Blitzschutz: Blitzschutzanlage gemäß DIN, mit äußerem und innerem Blitzschutz sowie Erdungsanlage,

-        Fernmeldeanlagen: Komplette Erneuerung,

-        Such- und Signalanlagen: jeweils eine Klingelanlage mit Hören und Sehen,

-        Gefahrenmelde- und Alarmanlage: Interne Brandmeldeanlage ohne Aufschaltung zur Feuerwehr,

-        Beleuchtung Außengelände: Wegebeleuchtung Mastleuchten, teilweise über KNX-Bus gesteuert,

-        Vorrüstung E-Mobilität: für spätere E-Car Mobilität und E-Bike-Mobilität,

Barrierefreiheit:

Die Erdgeschossflächen sind barrierefrei erschlossen und nutzbar. Eine Aufzugsanlage ist nicht vorhanden und auch nicht vorgesehen. Barrierefreie WC-Anlagen werden in den Erdgeschossen vorgesehen.

Vergabeverfahren:

Es ist vorgesehen, die Ausführungsplanung für den Hochbau mit trx Architekten und die technische Gebäudeausrüstung mit tr-Planungsgesellschaft fortzuführen.

Die Ausschreibungen werden in Einzelgewerkausschreibungen durchgeführt.

Außenanlagen:

Die Außenanlagenplanung ist der parallellaufenden Vorlage Nr. 2025/3509 zu entnehmen. Die Baukosten der Außenanlagenplanung sind in dieser Vorlage enthalten.

Abstimmung mit dem Nutzenden:

Die Planung wurde eng mit dem Fachbereich Kinder und Jugend (FB 51) sowie dem Landesjugendamt abgestimmt.

Fortführung der Planung:

Es ist beabsichtigt, die Planungsleistung ab Leistungsphase 4 gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) an nachfolgende Planungsbüros zu vergeben.

Hochbauplanung:                                  trx Architekten, Köln,

Tragwerksplanung:                                IG Dr.-Ing. Fischbach, Erftstadt-Lechenich,

Planung HLS:                                        GP tr planungsgesellschaft, Bad Oeynhausen,

Planung Elektro:                                    GP tr planungsgesellschaft, Bad Oeynhausen,

Brandschutz:                                         P2 Brandschutz GmbH, Dormagen,

Entwässerung Außenanlagen:                Büro Ennenbach, Overath.

Kosten:

Die vorliegende Kostenberechnung nach DIN 276 weist prognostizierte Gesamtkosten (KG 100-700) in Höhe von 11.300.00,00 €, einschließlich 19 % MwSt. und Aufrundung, aus (Stand Oktober 2025). Mit einem kalkulierten Zuschlag für eine Baukostensteigerung bis zum Baubeginn von ca. 3 % sowie einem 20%igen Risikozuschlag, werden Gesamtkosten in Höhe von 14.000.000,00 € veranschlagt. Über die Sanierung der beiden Kitas und Bau des Technikgebäudes hinaus sind in den Kosten enthalten:

-        Erneuerung der Entwässerungssituation der gesamten Liegenschaft,

-        Erneuerung Hausanschluss, inkl. zusätzlicher Rigolen für das Gesamtgrundstück mit Überflutungsnachweis,

-        Wiederherstellung und Neugestaltung der gesamten liegenschaftsbezogenen Außenanlagen,

-        Vorrichtung zur E-Mobilität.

Terminplanung:

Entwurfsplanung:              bis LP 3 nach HOAI                     10/2025.

Baubeschluss:                                                                     12/2025.

Einreichung Bauantrag:                                                       01/2026.

Ausführungsplanung/ Ausschreibungen                                02/2026 - 04/2027.

Vergaben                                                                            02/2027 - 07/2027.

Fertigstellung:                                                                     09/2029.

I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der Umsetzung und in den Folgejahren

 Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt beendet)

 Ja – ergebniswirksam

Produkt:       Sachkonto:      

Aufwendungen für die Maßnahme:       €

Fördermittel beantragt:  Nein   Ja       %

Name Förderprogramm:      

Ratsbeschluss vom       zur Vorlage Nr.      

Beantragte Förderhöhe:       €

 Ja – investiv

Finanzstelle/n: 65000170011197 Finanzposition/en: 783100

Finanzstelle/n: 65000170011198 Finanzposition/en: 783100

Auszahlungen für die Maßnahme: 14.000.000,- €

Fördermittel beantragt:  Nein   Ja       %

Name Förderprogramm:      

Ratsbeschluss vom       zur Vorlage Nr.      

Beantragte Förderhöhe:       €

Maßnahme ist im Haushalt ausreichend veranschlagt

 Ansätze sind ausreichend

 Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle      

 in Höhe von       €

Jährliche Folgeaufwendungen ab Haushaltsjahr: 2029

 Personal-/Sachaufwand:       €

 Bilanzielle Abschreibungen:    2029                      ca. 198.700,- €

                                                 2030 bis 2038         ca. 596.100,- €

                                                 ab 2039                  ca. 234.840,- €

Hierunter fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw. Sonderabschreibungen.

 Aktuell nicht bezifferbar

Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab Haushaltsjahr:      

 Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge, Auflösung Sonderposten):       €

Produkt:       Sachkonto      

Einsparungen ab Haushaltsjahr:      

 Personal-/Sachaufwand:       €

Produkt:       Sachkonto      

 ggf. Hinweis Dez. II/FB 20: Achim Krings ( 20 12

Der am 27.10.2025 vom Rat der Stadt Leverkusen beschlossene Haushalt 2025 inkl. der mittelfristigen Finanzplanung bis 2028 (siehe Vorlage Nr. 2025/3235) beinhaltet keine Planansätze (außer den genannten Ermächtigungsübertragungen aus 2024) für diese Maßnahmen. Da der Haushalt 2026 erst im Frühjahr 2026 aufgestellt wird, muss direkt nach einer positiven Beschlussfassung des Rates zu dieser Vorlage ein entsprechender Antrag bei der Bezirksregierung Köln gestellt werden, damit diese Maßnahme im Haushalt 2026 etatisiert und mit der baulichen Umsetzung begonnen werden kann.

Siehe auch die Vorlage Nr. 2025/3521.

II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des Klimaschutzes: