Beschlussentwurf
- Der Rat
nimmt den Sachstandsbericht zur Revitalisierung des City Centers zur
Kenntnis.
- Als
Miteigentümer der Eigentümergemeinschaft City Center stimmt der Rat der
beabsichtigten Änderung der Teilungserklärung mit dem Ziel der
Revitalisierung des City Centers zu.
- Als
Gesellschafter der Leverkusener Parkhausgesellschaft (LPG) weist der Rat
die Gesellschafterversammlung gem. § 113 GO NRW an, der beabsichtigten
Änderung der Teilungserklärung mit dem Ziel der Revitalisierung des City
Centers zuzustimmen.
- Die
Sparkasse Leverkusen wird – als Mitglied der Eigentümergemeinschaft –
ebenfalls gebeten, der beabsichtigten Änderung der Teilungserklärung mit
dem Ziel der Revitalisierung des City Centers zuzustimmen.
- Der Rat
nimmt die Absicht, dieses Projekt der Eigentümergemeinschaft vorrangig im
Rahmen einer lokalen Investoren- und Bauherrengemeinschaft umzusetzen, zur
Kenntnis.
gezeichnet:
In Vertretung In
Vertretung
Richrath Stein Deppe
Begründung:
Inhaltsverzeichnis
1. Sachstandsbericht
1.1 Ausgangslage
1.2 Nutzungsempfehlung City C
1.2.1 Einzelhandel
1.2.2 Büro- und Dienstleistungsflächen
1.2.3 Hotelstandort
1.2.4 Freizeit
1.2.5 Wohnen
1.3 Machbarkeitsstudie zur Revitalisierung
1.3.1 Ausgangslage
1.3.2 Die Neuausrichtung der Immobilie
1.3.3 Die zukünftigen Nutzungen
1.3.3.1 Einzelhandel
1.3.3.2 Hotel
1.3.3.3 Dienstleistungen
1.3.3.4 Wohnen
1.3.3.5 Anlieferung und neue Parkgarage
1.3.3.6 Auswirkungen auf die Bestandstiefgarage
1.4 Begleitende Untersuchungen
1.5 Einordnung in das Seveso-II-Konzept TÜV Rheinland
2. Änderung der Teilungserklärung
3. Umsetzung des Projektes
3.1 Derzeitige Eigentumssituation
3.2 Verkauf von Miteigentumsanteilen (MEA)
3.3 Bauliche Umsetzung
3.3.1 Revitalisierung durch Fremdinvestoren
3.3.2 Realisierung durch örtliche Akteure als Investoren- und Bauherrengemeinschaft
4. City Büro und LPG
5. Schlussbemerkungen
Revitalisierung
City Center Leverkusen
1.
Sachstandsbericht
1.1
Ausgangslage
Das City Center ist Bestandteil
des 1965 geschlossenen und notariell beurkundeten Stadtmittevertrages zwischen
der City-Bau KG, der Leverkusener Parkhaus-GmbH und der Stadt Leverkusen.
Dieser Vertrag regelt die bauliche Umsetzung des Bebauungsvorschlages des Architekten
Kloss aus Stuttgart, die zukünftige Aufteilung auf der Grundlage des
Wohnungseigentumsgesetzes in Wohnungseigentum und Teileigentum und die Rechte
und Pflichten der Vertragsparteien.
Darauf aufbauend wurden die
Teilungserklärungen mit Gemeinschaftsordnung, Teilungsplänen und
Kostenverteilungsschlüssel erstellt und verbindlicher Bestandteil der
Grundbücher der jeweiligen Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten.
Im Nachhinein hat sich diese
Rechtsgrundlage, wegen fehlender Abgrenzung untereinander, als ungeeignet
erwiesen, verschiedene Interessengruppen (Gewerbe, Dienstleistungen und
Wohnungen) unter einem Dach zu vereinen.
Hier ist besonders hervorzuheben,
dass bauliche Änderungen nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich sind. Im
Übrigen ist darauf aufmerksam zu machen, dass im Stadtmittevertrag die
Herstellungs- und Unterhaltungsverpflichtung der Stadt für die Verkehrsbereiche
verankert wurde.
Bereits wenige Jahre nach
Fertigstellung des City Centers zeigte sich, dass die Gesamtanlage in ihrer Struktur
mängelbehaftet ist, als Beispiele seien hier die zweigeschossige Erschließung,
die Aufteilung der Einzelhandelsflächen in Großflächen und Pavillons genannt.
Die mangelnde Erkennbarkeit und Lage einzelner Einheiten abseits der
Haupterschließung verstärkten noch die Probleme.
Der heutige Leerstand ist –
unabhängig von der Eröffnung der Rathaus-Galerie in 2010 – schleichend bereits
seit Mitte des letzten Jahrzehnts eingetreten. Ausschlaggebend waren dafür
Insolvenzen einzelner Betreiber (u.a. Woolworth, Vedes, Dyckhoff, Lederwaren
Langhardt), die Aufgabe des Lebensmittelmarktes und der ursprünglich inhabergeführten
Geschäfte.
Notwendige bauliche Veränderungen
konnten aufgrund des starren Gerüsts der Teilungserklärung, selbst wenn die
jeweiligen Eigentümer dieses gewollt hätten, nicht erfolgen. Hinzu kommt, dass
die Eigentümer der Großflächen (ansässig in den Niederlanden und Luxemburg)
trotz intensiver Bemühungen nicht in der Lage waren, diese Flächen neu zu
vermieten. Der Markt stellt heute grundsätzlich andere Anforderungen an Ladenlokale
hinsichtlich ihrer Größe und Lage.
Aufgrund des ständig wachsenden
Leerstandes und der maximal noch zu erzielenden Mieten, die häufig nur die
Deckung des Hausgeldes ermöglichten, bestand die Gefahr, dass durch die gesamtschuldnerische
Haftung aller Eigentümer der Gemeinschaft eine wirtschaftliche Schieflage
eintreten könnte. Dieses umso mehr, wenn die größeren Eigentümer ihre seit
Jahren leerstehenden Immobilien, die bereits in eigenständige
Objektgesellschaften ausgelagert waren, liquidieren sollten. Dieses hätte für
die verbliebenen und zur Kostenübernahme verpflichteten Eigentümer eine
erhebliche Mehrbelastung ergeben und eventuell zu weiteren Zahlungsausfällen
geführt, die dann wiederum die noch zahlungsfähigen Eigentümer belastet hätten.
Durch Insolvenzen in einer Eigentümergemeinschaft besteht die Gefahr, dass auf
Jahre Stillstand herrscht und die dringenden baulichen Veränderungen nicht
erfolgen können.
Darüber hinaus erstreckt sich das
Gefahrenpotential der Gesamtimmobilie darauf, dass durch weitere Untätigkeit
die bereits bestehenden Probleme verstärkt werden:
-
sinkende Standortqualität für das City
Center, die Innenstadt und für Leverkusen
-
weiterer baulicher Verfall
-
weitere Geschäftsaufgaben mit
anschließendem Leerstand
-
nachlassende Vermarktungsfähigkeit und
Akzeptanzverlust
-
weiterer Werteverfall der einzelnen
Immobilien
Da die Eigentümergemeinschaft
wegen fehlender „Selbstheilungskräfte“ aus sich heraus nicht in der Lage war,
dem weiteren Verfall entgegenzuwirken (Leerstandquote Gewerbe 50 % und
Büroflächen 20 %), wurde durch Beschluss des Rates am 15.07.2013 die
Kooperation „Projekt City Center“ in Trägerschaft der Stadt und der Sparkasse beschlossen.
Zu diesem Zeitpunkt verfügten Stadt und Sparkasse sowie die LPG über 43 %
aller Miteigentumsanteile.
Projektziel sollte sein, den
Niedergang zu stoppen und Konzepte und Maßnahmen zu entwickeln, die das City
Center wieder zu einem starken integralen Standort der Innenstadt machen.
Hiermit soll auch vermieden werden, dass aufgrund der gesamtschuldnerischen
Haftung zur Übernahme der Hausgelder massive Wohngeldausfälle entstehen und die
Revitalisierung dadurch weiter erschwert wird.
Das City Büro hat seine Arbeit am
01.09.2013 aufgenommen. Priorität hatte am Anfang der Tätigkeit, die
Eigentümergemeinschaft über die Aufgabe des City Büros zu informieren. Dieses
geschah nicht nur in einer Eigentümerversammlung, sondern vor allem in einer
Vielzahl von Einzelgesprächen, um die Vorstellungen jedes einzelnen Miteigentümers
hinsichtlich der Ausgestaltung einer Revitalisierung des Centers zu erfahren.
Wichtig war auch bereits zu diesem frühen Zeitpunkt, zu erfahren, ob der
Einzelne den Weg der notariellen Änderung der Rechtsgrundlage
(Teilungserklärung) mitgehen würde. Zusammenfassend kann gesagt werden, dass
abgesehen von der vertrauensbildenden Maßnahme sich der Aufwand gelohnt hat und
bei fast allen Eigentümern bereits zu diesem Zeitpunkt die Notwendigkeit
gesehen wurde, umfangreiche und mit Abbrüchen einhergehende bauliche Änderungen
vorzunehmen.
Parallel zu den Gesprächen mit
den damals 105 verschiedenen Eigentümern der 150 Wohnungs- und
Teileigentumseinheiten wurde als erstes eine gutachterliche Untersuchung zur
Lage des Einzelhandels in der Innenstadt in Auftrag gegeben. Dieses geschah mit
der Zielsetzung, eine Vorgabe zu erhalten, mit welchen Nutzungen die Neuaufstellung
des City Centers erfolgen sollte, um das oben genannte Gefahrenpotential
aufzulösen und um die Zukunftsfähigkeit des Centers nachhaltig
wiederherzustellen.
Aufbauend auf dieser
gutachterlichen Aussage erfolgte die Erarbeitung einer Machbarkeitsstudie.
Hierdurch sollte geklärt werden, in welcher Form und Tiefe die Eingriffe in die
Bausubstanz und damit in das Eigentum der jeweiligen privaten Eigentümer erforderlich
sind, um die gewünschte Nachhaltigkeit bei der Umsetzung des Vorhabens zu
erreichen.
Das Ergebnis der
Machbarkeitsstudie stellt die Grundlage für die weitere Umsetzung des Projektes
dar, insbesondere ist die rechtliche Grundlage (Teilungserklärung) darauf
abzustellen und zu ändern. Diese kann nur erfolgreich abgeschlossen werden,
wenn alle Eigentümer und Grundpfandrechtsgläubiger (finanzierende Banken und
Sparkassen) hierzu ihre notarielle Zustimmung geben.
Nachfolgend sind die wesentlichen Ergebnisse der
gutachterlichen Untersuchungen in deren chronologischer Reihenfolge
zusammengefasst und es erfolgt ein Ausblick über den Stand der Änderung der
Teilungserklärung und zur Umsetzung des Projektes.
1.2 Nutzungsempfehlung City C
Basierend auf einem Gutachten zu
potentiellen Nutzungen und baulichen Strukturen der City C des Fachbüros Junker + Kruse, Dortmund werden die nachfolgend beschriebenen
Nutzungen empfohlen:
1.2.1 Einzelhandel
An der für den Einzelhandel
profiliertesten Stelle am nördlichen Kopf der City C bestehen begrenzte Entwicklungspotentiale bis
zu einem maximalen Flächenangebot von bis zu 5.000 m². Die Ansiedlung eines
größeren Lebensmittelanbieters ist sinnvoll, ergänzend sind kleinere Anbieter
förderlich. Die Angebotsqualität muss bei zukünftigen Neuansiedlungen eine
maßgebende Rolle spielen.
1.2.2 Büro- und Dienstleistungsflächen
Die Nachfrage ist grundsätzlich
vorhanden. Der Markt verlangt nach zentralen Lagen, die modern und mit einer
entsprechenden Infrastruktur ausgestattet sind. Im Zuge der Neuentwicklung
können diese Flächen geschaffen werden. Eine spezielle Akquisition ist
erforderlich.
1.2.3 Hotelstandort
Der Hotelmarkt hat sich in
Leverkusen nicht weiterentwickelt, Angebote entsprechen nicht den nachgefragten
Standards. Die City C bietet aufgrund der zentralen Lage und der guten
Erreichbarkeit beste Voraussetzungen für einen Hotelstandort. Entwicklungen im
„Low Budget“ und „drei bis vier Sterne Segment“ sind denkbar.
1.2.4 Freizeit
In Innenstadtlagen besteht
generell Nachfrage nach Fitness und Wellness. Durch eine Kombination mit der
Hotelnutzung könnten die Wirtschaftlichkeit und die Funktionalität erhöht
werden.
1.2.5 Wohnen
Aufgrund der zunehmenden Individualisierung und der
älter werdenden Bevölkerung steigt die Nachfrage nach kleinen und großen
Wohnungen gleichermaßen. Die City C ist aufgrund der Erreichbarkeit, der
Nahversorgung und der mit Neubaumaßnahmen zu schaffenden Barrierefreiheit ein
zukunftsfähiger Wohnstandort mit großen Entwicklungschancen.
1.3
Machbarkeitsstudie zur Revitalisierung
1.3.1
Ausgangslage
Die in der Expertise zur Umstrukturierung der City
C genannten nutzungsspezifischen Aussagen bildeten die Grundlage für die
Erarbeitung der Machbarkeitsstudie. Hierzu wurde gemeinsam mit dem Büro HPP
Architekten, Düsseldorf in regelmäßigen Projektsitzungen ein Entwurf zur
Revitalisierung des City Centers erarbeitet und dessen bauliche Umsetzbarkeit
untersucht. Durch erheblichen Rückbau, anschließenden Neubau bzw. Umnutzung
sollen zukünftig ein Lebensmittelmarkt, ein Hotel, Flächen für Einzelhandel und
Dienstleistungen entwickelt und ein Wohnungsschwerpunkt geschaffen werden.
In der Machbarkeitsstudie wurden die Umsetzbarkeit
des planerischen Anliegens in Bezug auf die städtebauliche Gestaltung,
Funktionalität, bestehende Baukonstruktion sowie notwendige konstruktive
Eingriffe in den Bestand geprüft.
In diesem Zusammenhang wurden ein tragwerksplanerisches
Konzept (Statik) erstellt, die Aspekte des Brandschutzes in einer detaillierten
Brandschutzstudie abgearbeitet und die verkehrliche neue Erschließung entlang
des Europarings gutachterlich geprüft.
Anhand eines 3D-Modells zur Überprüfung der
städtebaulichen Qualitäten wurde u.a. durch Verschattungsstudien der Nachweis
geführt, dass keine Beeinträchtigungen für die geplante Wohnnutzung durch das
im Süden gelegene Hochhaus der Sparkasse entstehen.
1.3.2 Die Neuausrichtung der Immobilie
Das aus den sechziger Jahren stammende City Center
setzt sich als Ensemble aus den Nutzungen Sparkasse Leverkusen, Wohnhochhaus,
Ärzte- und Bürohochhaus und Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss und ersten
Obergeschoss zusammen. Die aktuellen Leerstände der nicht mehr zeitgemäßen
Einzelhandelsflächen machen den Handlungsbedarf einer Revitalisierung
offensichtlich.
Hierzu ist es erforderlich, massiv in den Bestand
einzugreifen. Bis auf die Apotheke und den vorgelagerten Rundpavillon
unterliegen die übrigen ein- und zweigeschossigen Pavillons wie auch die
ehemalig von C&A und Woolworth genutzten Gebäude (insgesamt 24
Teileigentumseinheiten) dem Abbruch. Auch das Glasdach wird entfernt.
Ebenso wurde nach geeigneten Alternativen gesucht,
die beiden nördlichen – den Blick auf das City Center versperrenden –
Treppenhäuser zur Tiefgarage und den im Bauabschnitt B (Randbebauung) liegenden
Gastronomieobjekt so zu verlegen, dass der Kopf des City Centers sich in
Richtung Friedrich-Ebert-Platz zeigt und die darin gelegenen Ladenlokale sich
dem Besucher besser präsentieren können.
Die Planung sieht im Gegensatz zu der verwinkelten
und von Dunkelzonen geprägten Pavillonstruktur des Bestandes zukünftig klare
Gebäudekanten vor. Dadurch werden ein übersichtlicher Freiraum und gut
erreichbare Adressen für alle Nutzungen geschaffen.
Die Neubauten wurden so geplant, dass sie das
vorhandene Stützenraster aufnehmen, allerdings sind Ertüchtigungen der
Fundamente und der Tragstruktur an ca. 80 Stützen in den Untergeschossen
erforderlich, um die Mehrlasten der mehrgeschossigen neuen Gebäude aufzunehmen.
In der Überblendung der heutigen baulichen Struktur
(grau und rot) mit der in der Machbarkeitsstudie vorgeschlagenen Anordnung der
Baukörper (grau und grün) werden die erheblichen Eingriffe in den Bestand
deutlich und die zukünftige klare Ausrichtung der Baukörper ersichtlich.
In der Lageplandarstellung sind
sowohl das innere Erschließungssystem mit seinem geradlinigen Verlauf zu sehen
als auch das Heranrücken und die parallele Anordnung der Baukörper zur
Friedrich-Ebert-Straße zu erkennen. Dabei werden die bisher das Stadtbild
negativ prägenden Ein- und Ausfahrtsrampen überbaut und die Ein- bzw. Ausfahrtbereiche
auf zwei Fassadenöffnungen reduziert.
Durch die neue Erschließung ist
gewährleistet, dass die Eingänge der einzelnen angrenzenden Gebäude sich frühzeitig
dem Besucher zeigen. Die Eingänge des Ärzte- und Bürohochhauses sowie des
Modemarktes Adler als Frequenzbringer für diesen Bereich werden freigestellt
und direkt an die Haupterschließung angebunden.
Durch die Verlagerung der beiden nördlichen Treppenhauszugänge
(Zugang Tiefgarage und Gastronomie Shadow) in den Fassadenverlauf der auf die
Grundstücksgrenze erweiterten Ladenlokale wird das Erscheinungsbild nach Norden
deutlich aufgewertet und der zwischen der City B und dem City Center
verlaufende Fußweg in Richtung Friedrich-Ebert-Straße beidseitig von
Ladenlokalen flankiert.
In der isometrischen Darstellung
des gesamten Baufeldes werden die städtebauliche und architektonische
Ausprägung deutlich und die Aufwertung des Straßenraums der Friedrich-Ebert-Straße
erkennbar.
1.3.3 Die zukünftigen Nutzungen
Geplant ist ein innerstädtisches Wohnquartier mit
qualifizierter Nahversorgung.
Die Nutzungsverteilung im
revitalisierten City Center
rot =
Einzelhandel gelb = Wohnen blau = Hotel lila
= Dienstleistungen
1.3.3.1
Einzelhandel
Entsprechend der Empfehlung aus der
Einzelhandelsstudie und den Erfahrungen in der Stadtmitte mit mehrgeschossigen
Einzelhandelsimmobilien konzentriert sich zukünftig der Handel im Erdgeschoss.
Lediglich der vorhandene Adler-Modemarkt wird weiterhin als zweigeschossige
Verkaufsstätte betrieben.
Kleinere Shops zur Arrondierung werden im Norden und Osten, in Abstimmung mit
dem langfristigen derzeitigen Mieter, an den Adler-Modemarkt angebaut. Hier
finden Teileigentümer, die auch im revitalisieren Center verbleiben möchten,
ihre Flächen. Weitere Ladenflächen sind im Erdgeschoss des geplanten
Hotelkomplexes vorgesehen und bilden den Schwerpunkt des kleinteiligen
Angebotes, unmittelbar angrenzend an den Hauptlauf zwischen Bahnhof und
Friedrich-Ebert-Platz.
Der übrige Bereich im Erdgeschoss bleibt zwei
großflächigen Fachmärkten vorbehalten, die ebenfalls ihren Eingang in der Nähe
des neu entstehenden Platzbereiches vor dem Eingang des Ärzte- und Bürohochhauses
haben. Die Fläche entlang der Friedrich-Ebert-Straße soll von einem
Lebensmittelmarkt besetzt werden. Ein Anbieter begleitet das Projekt schon seit
Anfang an und ist interessiert, an diesem Standort einen Markt mit
höherwertigem Angebot anzumieten.
Mit dieser Konzeption wird die ursprüngliche
Einzelhandelsfläche von 20.000 m² um ca. 50 % reduziert. Von den zukünftigen
10.300 m² Einzelhandelsfläche entfallen 7.700 m² auf Neubauten und 2.600 m² auf
Bestandsimmobilien.
1.3.3.2
Hotel
Das Interesse an einem Hotelstandort in der
Innenstadt in unmittelbarer Nähe zum Omnibus- und DB-Bahnhof ist groß, da die
Hotellandschaft, auch nach Einschätzung des Gutachters, in Leverkusen deutlich
unterentwickelt ist. Die das Projekt begleitende Nachfrage möglicher Anbieter bestätigt
diese Annahme. Genannt werden insbesondere die Standortqualitäten mit dem
geplanten Rhein-Ruhr-Express (RRX) und der damit verbundenen schnellen
Erreichbarkeit von Köln und Düsseldorf, sowie die verkehrsgünstige Lage.
Geplant ist ein Hotel im unmittelbaren
Anschluss an das bestehende Wohnhochhaus mit einer Gesamtzimmerzahl von max.
160 auf sieben Obergeschossen. Alternativ bestehen auch Überlegungen, die
beiden oberen Etagen als Studentenwohnungen mit infrastruktureller Versorgung
anzubieten.
1.3.3.3
Dienstleistungen
Die Machbarkeitsstudie sieht vor,
den in die bauliche Neufassung des Bereichs um den bestehenden Adler-Modemarkt
integrierten Pavillon, in dem sich z. Zt. die Apotheke befindet, um zwei
Geschosse aufzustocken und diese für Büro- und Dienstleistungsangebote
vorzusehen. Mit der so erreichten Baukörperhöhe von vier Geschossen entspricht
er dann auch den übrigen Bauten und trägt zur einheitlichen Gestaltung bei und
bildet die notwendige Raumkante für den neuen Eingangsbereich ins Center.
1.3.3.4
Wohnen
Ein Schwerpunkt im Zuge der Revitalisierung bildet zukünftig das innerstädtische Wohnen im City Center. Hierzu sollen nach derzeitiger Aufteilung der dafür vorgesehenen Flächen 94 neue Wohneinheiten entstehen. Diese verteilen sich auf Zwei- bis Vierraumwohnungen mit einer Fläche zwischen 50 m² und 120 m². Davon werden 78 Einheiten auf den Dächern des Lebensmittelmarktes und des Modekaufhauses Adler entstehen.
Die o.g. Wohngebäude werden durchgängig als
dreigeschossige Baukörper ausgeführt und entsprechen damit der Höhe der
vorhandenen gegenüberliegenden Hauszeile entlang der Friedrich-Ebert-Straße.
Sie tragen damit zu einer homogenen Baustruktur entlang des Straßenzuges bei.
Darüber hinaus erfüllt die Baukörperhöhe auch die
Vorstellungen der im Wohnhochhaus befindlichen Eigentümer, die als
Voraussetzung zur Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung die Bedingung
gestellt haben, dass zumindest die Eigentümer, die heute freie Sicht über den
First des Glasdaches haben, auch zukünftig durch die Neubauten nicht schlechter
gestellt sein sollen.
Weitere 16 Wohneinheiten entstehen unter den
Wohnungsetagen im Wohnhochhaus in den beiden Obergeschossen des ehemaligen
Kaufhauses Woolworth.
Nach Auffassung der Investoren
und Bauträger werden aufgrund des Standortes und der Qualität des Wohnungsbaus
keine Vermarktungsprobleme gesehen.
1.3.3.5
Anlieferung und neue Parkgarage
Die bestehende Anlieferung an der
Friedrich-Ebert-Straße ist für heutige Anlieferungsfahrzeuge aufgrund der
Höhenbeschränkung (3,50 m) und Tonnagebeschränkung (10 Tonnen) nicht mehr
geeignet.
Daher wurde für die beiden großflächigen
Einzelhandelsimmobilien (Lebensmittel und Fachmarkt), in Abstimmung mit den Fachbereichen
Umwelt, Straßenverkehr, Feuerwehr und Tiefbau, eine zusätzliche Anlieferung am
Europaring im Außenbereich geschaffen (rote Darstellung). Ihr zugeordnet sind
Nebenflächen sowie Zuwegungen zu den Lastenaufzügen der beiden großen
Ladeneinheiten.
Die gelben Flächen stellen die neuen Kellerräume
der Wohneinheiten dar.
Ebenfalls vom Europaring aus erschließt sich eine
neue Tiefgarage (blau) mit ca. 120 Stellplätzen in den ehemaligen Lagerflächen
der Kaufhäuser, die als Dauerparkgarage u.a. den neuen Wohnungen zugeordnet
werden soll.
Die Ausfahrt erfolgt über die
weitestgehend funktionslos gewordene Andienungszone in Richtung
Friedrich-Ebert-Straße. Auf diese kann nicht gänzlich verzichtet werden, da
hierüber u. a. die Müllentsorgung und die Andienung der verbleibenden Einheiten
erfolgt. Darüber hinaus besteht ein Mitbenutzungsrecht zur Andienung für die
Teileigentumseinheiten in der City B.
1.3.3.6
Auswirkungen auf die Bestandstiefgarage
In der Machbarkeitsstudie ist der Nachweis geführt
worden, dass trotz der baulichen Eingriffe die innere Organisation des
Betriebes nicht beeinträchtigt wird.
Die Treppenhäuser der neuen Wohnungen, die Aufzüge
und der Fahrsteig des Lebensmittelmarktes in die Garage wurden so platziert,
dass die Fahrbeziehungen davon nicht behindert werden. Mit dem möglichen
Betreiber des Lebensmittelmarktes wurde geklärt, dass keine Separierung der
Stellplätze für seine Kunden erforderlich ist. Somit stehen weiterhin alle
1.000 Parkplätze allen Besuchern der Innenstadt uneingeschränkt zur Verfügung.
Die Führung des Stellplatznachweises dürfte
aufgrund der Reduzierung der Verkaufsfläche und der zusätzlichen neuen
Tiefgarage für die Wohnungen unproblematisch sein.
Auch die zur statischen Ertüchtigung notwendigen
Maßnahmen wie Stützenverstärkungen und Fundamentertüchtigungen sind möglich,
ohne – nach Fertigstellung – die Qualität der Parkflächen nachteilig zu
verändern. Gleichwohl muss eingeräumt werden, dass während der Bauphase
erhebliche Beeinträchtigungen und Parkflächeneinschränkungen für den laufenden
Betrieb der Garage zu erwarten sind. Über diese Konsequenzen befindet sich die
LPG im Gespräch mit dem Betreiber.
Der Grundriss zeigt die Lage der Treppenhäuser, der
Aufzüge und des Fahrsteigs aus dem Lebensmittelmarkt.
1.4
Begleitende Untersuchungen
Um die Umsetzungsfähigkeit der Machbarkeitsstudie
abzusichern, wurden ergänzende Studien und Untersuchungen in Auftrag gegeben.
Dieses geschah auch vor dem Hintergrund, dass die Planung soweit konkretisiert
sein muss, um sie in die neue Teilungserklärung einfließen zu lassen. Marginale
Anpassungen sind zwar noch möglich, aber auf untergeordnete Veränderungen
beschränkt. Dieses diente auch dazu, die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Projektes
besser beurteilen zu können und Risikozuschläge zu minimieren.
Es wurden
folgende tiefergehende Untersuchungen durchgeführt:
-
Tragwerksplanung, Regeldetails
-
Statische Optimierung in einzelnen
Bereichen
-
Abstandsflächenberechnung
-
Verkehrliche Anbindung Europaring
-
Brandschutzstudie
-
Gebäudeschadstoffe (bezogen auf das
Abbruchmaterial)
-
Abbruchkosten
Aufbauend auf den Untersuchungsergebnissen hat das
mit der Erstellung der Machbarkeitsstudie beauftragte Architekturbüro HPP eine
Kostenstudie für das Gesamtprojekt erstellt. Die schließt derzeit mit einem
Gesamtkostenrahmen von ca. 76 Mio. € netto zuzüglich Grunderwerbskosten ab.
1.5
Einordnung in das Seveso-II-Konzept TÜV Rheinland
Die Erstellung des o.g. Konzeptes erfolgte weitgehend
parallel zur Erarbeitung der Machbarkeitsstudie, so dass bereits im Gutachten
eine grundsätzliche Aussage zu den im City Center beabsichtigten
Nutzungsüberlegungen erfolgen konnte.
Das Gutachten führt dazu aus:
„City
Center (City C) Wiesdorf
Die City
C ist ein Wohn-, Büro- und Einzelhandelsstandort am Rande der Wiesdorfer
Innenstadt. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 114/74 setzt hier ein
Kerngebiet (MK) fest. Schon länger zeichnet sich der Standort durch massive
Leerstände aus, eine Revitalisierung wird angestrebt. Dabei sollen die bisher
bestehenden Nutzungen (Wohnen, Einzelhandel, Gewerbe/Büros/Ärzte) zukünftig
beibehalten werden. Im Zuge der Revitalisierung sind Teilabriss und Neubau
sowie ggf. die Ergänzung der bestehenden Nutzungen um ein Hotel denkbar, da
diese Nutzung als gebietsverträglich anzusehen ist. Der Gebietscharakter bliebe
demnach gewahrt. Dennoch könnte eine Änderung des bestehenden rechtskräftigen
Bebauungsplans erforderlich werden, beispielsweise von Kerngebiet in Mischgebiet
(MI), je nachdem, welche Nutzung zukünftig schwerpunktmäßig angesiedelt ist.“
2.
Änderung der Teilungserklärung
Die Neuformulierung und Anpassung der
Teilungserklärung an die neue bauliche Konzeption erfolgte in Zusammenarbeit
mit dem Notar Herrn Prof. Dr. Hügel, der im Bereich des Wohnungseigentumsrechts
ein anerkannter Fachmann ist und u. a. bei
Novellierungen des Gesetzes in verschiedenen Gremien beratend tätig ist.
Die zu ändernde und anzupassende Urkunde umfasst
folgende Teile:
Die Teilungserklärung gem. § 8
Wohnungseigentumsgesetz (WEG) erklärt gegenüber dem Grundbuchamt, dass das
Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt ist und mit Sondereigentum an
Wohnungen oder Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden
ist.
Mit der Teilungserklärung wird das Wohnungs-
und/oder Teileigentum begründet. Die Teilungserklärung bestimmt, welche
Gebäudeteile im Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind.
Die Änderung der Teilungserklärung
verfolgt den Ansatz, die Eigenständigkeit der verschiedenen Eigentümergruppen
in einzelnen Untergemeinschaften (Hauskomplexe) und Kostenträgergruppen
(Nutzergruppe eines Gebäudes) aufzuteilen, um eine stärkere Transparenz und
verursachergerechtere Kostenzuordnung zu erhalten. Daraus ergeben sich
insgesamt 10 Untergemeinschaften und 19 Kostenträgergruppen.
Die Gemeinschaftsordnung ist in der
Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft City C Bestandteil der
Teilungserklärung. Sie regelt die Rechte und Pflichten der Eigentümer
untereinander.
Die neue Gemeinschaftsordnung ist
fertiggestellt und beinhaltet als wesentliche Änderung die eingangs
dargestellte Aufteilung in Untergemeinschaften und Kostenträgergruppen. Darüber
hinaus enthält sie Regelungen zur Eigenverantwortlichkeit im Bereich der sie
betreffenden Instandhaltung und Instandsetzung bzw. zur Durchführung baulicher
Maßnahmen.
Die Berechnung der Flächen und Miteigentumsanteile
und Stimmen wurden auf die neuen Verhältnisse umgerechnet. Wichtig war hierbei,
dass die verbleibenden Wohnungs- und Teileigentumseinheiten, die baulich nicht
verändert werden, keine Veränderungen an der Zahl ihrer Miteigentumsanteile und
Stimmen erfahren. Gleichzeitig wurde erreicht, dass die neuen Einheiten,
bezogen auf die Nutzung, im gleichen Verhältnis wie die alten Einheiten ihre
Miteigentumsanteile und Stimmen erhalten.
Der Aufteilungsplan muss dem bestehenden
Gebäude bzw. der Baugenehmigung entsprechen, auf dieser Grundlage wird die
Abgeschlossenheitsbescheinigung durch die Bauaufsicht erteilt.
Die neuen Aufteilungspläne
wurden entsprechend der beabsichtigten neuen baulichen Form erstellt.
Der Kostenverteilungsschlüssel regelt die
Verteilung der Kosten innerhalb der Gemeinschaft, bezogen auf die verschiedenen
Nebenkostenarten des Sondereigentums, als auch bei der Instandhaltung und
Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Der neue Kostenverteilungsschlüssel
liegt ebenfalls vor. Ziel war es hierbei, keinen Eigentümer mehr zu belasten
als es der alte Kostenverteilungsschlüssel vorsah. Dieses wurde erreicht. Durch
die Aufteilung in Untergemeinschaften und kleinteilige Kostenträgergruppen
konnte noch eine Reduzierung der Kostenanteile für Bestandseigentümer erreicht
werden.
Aufteilung in Kostenträgergruppen
(eine Farbe ein Kostenträger)
Zur Inkraftsetzung der neuen Teilungserklärung
müssen alle Eigentümer und ihre
Grundpfandrechtsgläubiger die notarielle Zustimmung erteilen. Hierzu ist
es erforderlich, dass die derzeitigen Mehrheitseigentümer (80 %) bestehend aus
Stadt, LPG und Sparkasse zur Änderung der Teilungserklärung ihre Zustimmung
geben. Dies ist Voraussetzung dafür, dass die übrigen Einzeleigentümer
ebenfalls ihre notariell beglaubigte Zustimmung erklären. Dieses Verfahren wird
unmittelbar nach Beschlussfassung des Rates eingeleitet. An dieser Stelle ist
besonders anzumerken, dass das City Büro in vier Eigentümerversammlungen das
Projektziel, die Vorgehensweise und die Planung vorgestellt hat. Hierzu gab es
keine gegenteiligen Meinungen.
Die für die Kooperationspartner verantwortlich
Handelnden in der Eigentümerversammlung müssen für die notarielle Beurkundung
der Zustimmung entsprechend bevollmächtigt sein.
3.
Umsetzung des Projektes
3.1
Derzeitige Eigentumssituation
Ein Ergebnis der Vielzahl der Gespräche mit
Investoren war, dass keine Bereitschaft besteht, notwendigen Grunderwerb zu
tätigen, bevor nicht eindeutig feststeht, dass die rechtlichen
Rahmenbedingungen zur Realisierung des Projektes geschaffen werden können.
Um dieses Hindernis zu beseitigen, aber auch um
Fehlentwicklungen durch Verkäufe von Immobilien, Zwangsversteigerungen,
Wahrnehmung von Vorkaufsrechten und Mietvertragsverlängerungen zu vermeiden,
wurde im Frühjahr 2015 in Abstimmung mit den Kooperationspartnern, vertreten
durch den Oberbürgermeister und den Vorstandsvorsitzenden der Sparkasse, der
Ankauf von Immobilien beschlossen und sukzessive realisiert. Mit Beschluss vom
17.08.2015 hat der Rat § 8 des Zuständigkeitskatalogs der Gesellschafterversammlung
um den Buchstaben „i) den unmittelbaren Erwerb sowie die Veräußerung von
Miteigentumsanteilen aus Wohnungseigentumsgemeinschaften an denen die
Gesellschaft bereits beteiligt ist“ ergänzt.
Von 24 Teileigentumseinheiten hat die LPG
zwischenzeitlich 17 gewerbliche Einheiten mit einem Miteigentumsanteil (MEA)
von 37 % erworben. Es handelt sich dabei um 16 Einheiten, die im Zuge der
Revitalisierung abgebrochen werden müssen. Lediglich eine Einheit bleibt
erhalten, unterliegt aber baulichen Veränderungen und nimmt für dieses Projekt
eine Schlüsselrolle ein. Aus den Mieteinnahmen kann ein wesentlicher Teil der
Aufwendungen (Hausgeld, Steuern und Abgaben etc.), der auch weiterhin für nicht
mehr genutzte Teileigentumseinheiten anfällt, bestritten werden.
Die Eigentümer der verbliebenen sechs noch
aufzukaufenden Einheiten, die ebenfalls abgebrochen werden sollen, möchten im
Center verbleiben und neue Flächen kaufen oder anmieten. Die hierfür
erforderlichen Verhandlungen müssen demjenigen vorbehalten bleiben, der die
Konzeption in dem jeweiligen Baufeld umsetzt. Die Kaufpreisvorstellungen der
Eigentümer für ihre Altimmobilien sind bekannt.
Die Eigentumsverhältnisse haben sich durch die
Ankäufe wesentlich verändert und die Anzahl der verschiedenen Eigentümer konnte
von ursprünglich 105 auf 71 reduziert werden.
Als wesentlicher Bestandteil haben hierzu die
Aufkäufe im Bereich des Ärzte- und Bürohochhauses durch zwei Eigentümer
beigetragen, die im Zuge der Sanierung und Modernisierung des Gebäudes mit
erheblichem finanziellen Aufwand richtungsweisend ein Bekenntnis zum Standort
und für das Gesamtprojekt abgegeben haben.
Darüber hinaus haben auch gebündelte Aufkäufe im
Wohnhochhaus dazu beigetragen.
Stadt, Sparkasse und LPG halten aktuell 80 % aller
Miteigentumsanteile (MEA).
Die Veränderungen in der Eigentümergemeinschaft
stellen sich Stand 05.09.2016 wie folgt dar:
Eigentümergemeinschaft City-Center |
ALT |
NEU |
||
Nutzungsart |
Eigentümer |
MEA |
Eigentümer |
MEA |
Gewerbe Ankauf nicht notwendig |
4 |
16.070 |
4 |
16.070 |
Gewerbe Aufkauf noch
erforderlich |
19 |
399.992 |
6 |
23.135 |
Gewerbe Kooperation (Sparkasse, Stadt, LPG) |
3 |
436.471 |
3 |
813.328 |
Büro |
17 |
99.590 |
2 |
99.590 |
Wohnen |
62 |
47.877 |
56 |
47.877 |
Summe |
105 |
1.000.000 |
71 |
1.000.000 |
Bei der Neuverteilung der Miteigentumsanteile (MEA)
wurde festgestellt, dass bei der ursprünglichen Gründung der
Eigentümergemeinschaft (1965)
-
der Stadt für das Teilbauwerk
„Ladezone“ und
-
der LPG für die gesamte Tiefgarage
gleichermaßen jeweils 100.000 MEA zugeordnet worden
sind.
Diese Gleichbehandlung ist nicht nachzuvollziehen,
da das Flächenvolumen beider Einheiten sich erheblich unterscheidet. Im Rahmen
der Umstrukturierung wurden daher die städt. MEA entsprechend der tatsächlichen
Flächen auf ca. 10.000 MEA reduziert. Die „freigewordenen“ ca. 90.000 MEA
wurden den neugeschaffenen Teileigentumseinheiten zugeordnet. An der Gesamtzahl
der MEA von 1.000.000 hat sich nichts geändert.
3.2
Verkauf von Miteigentumsanteilen (MEA)
Die LPG ist bisher als Zwischenerwerber aufgetreten
und hat die in der Tabelle dargestellten Einheiten erworben:
Zweck |
MEA |
Anzahl der Einheiten |
Erworben zum Abriss |
302.009 |
16* |
Erworben zum Umbau |
74.848 |
1 |
*davon 14 beurkundet
Dieses erfolgte mit dem Ziel, nach Abschluss des
Grunderwerbs die Immobilien an einen oder mehrere Investoren im Laufe des
Jahres 2017 zu veräußern.
Hierzu sollen die erworbenen Miteigentumseinheiten
der abzubrechenden Einheiten entsprechend der neuen Teilungserklärung aufgeteilt
werden und das Grundeigentum an den neuen Wohnungs- und Teileigentumseinheiten
bilden.
3.3
Bauliche Umsetzung
Mit der Auswahl des renommierten Büros HPP aus
Düsseldorf war die Erwartungshaltung verbunden, bei der teilweisen
Neuerrichtung wesentlicher Teile des City Centers einen herausgehobenen
architektonischen Beitrag zur Aufwertung der Innenstadt zu erhalten.
Die Machbarkeitsstudie verfolgt diesen Ansatz
konsequent und wertet durch die Ausprägung der Fassaden entlang der
Friedrich-Ebert-Straße diesen Straßenzug erheblich auf und verleiht ihm
innerstädtischen Charakter.
Durch die Auflösung der fünf parallel zur Straße
stehenden Wohngebäude bis auf Erdgeschossniveau wirkt der durchgeschobene
eingeschossige Lebensmittelmarkt nicht als langgestreckter Baukörper, sondern
eher als verbindendes Element. Ähnlich hochwertig ist die Gestaltung im
nördlichen Eingangsbereich des City Centers, mit Hotel und baulich gefassten
und mit klaren Strukturen unterlegtem Bereich unterhalb des Ärzte- und
Bürohochhauses. Die Formensprache der Gebäude ist zeitgemäß und nachhaltig.
Es ist daher zur Sicherung der städtebaulichen und
architektonischen Qualität unerlässlich, die weitere planerische und bauliche
Realisierung weiterhin beim Architekturbüro HPP zu belassen.
Zur Absicherung der Maßnahme ist
im Zusammenhang mit der Einreichung der Bauantragsunterlagen zeitgleich eine
sogenannte Schutzschrift (gem. § 945a ZPO) im „Zentralen
Schutzschriftenregister“ bei Gericht zu hinterlegen. Mit dieser Schutzschrift
soll vermieden werden, dass einstweilige Verfügungen eines Gerichtes, z.B. im
Zusammenhang mit dem Urheberrecht, gegen die Maßnahme allein auf Grundlage
eines einseitigen Vortrages des Antragstellers erlassen werden.
3.3.1
Revitalisierung durch Fremdinvestoren
Nach Vorliegen der Machbarkeitsstudie wurden
zahlreiche Gespräche mit interessierten Investoren aus ganz Deutschland
geführt. Grundsätzlich bestätigten alle Investoren, dass die Neuausrichtung des
City Centers in der zuvor dargestellten Form – Reduzierung der Handelsfläche
und Stärkung des Wohnungsbaus – an dieser Stelle der richtige Weg ist.
Sie erklärten außerdem, dass der Standort mit
seiner guten Vernetzung zur Innenstadt und den Anschlüssen an den öffentlichen
Nahverkehr sehr gut ist (1A-Standort in einer 1B-Stadt) und die Nachfrage nach
innerstädtischem Wohnen sehr groß sei.
Leider sahen aber nahezu alle Investoren aufgrund
der Unauflösbarkeit der Eigentümergemeinschaft Probleme bei der Vermarktung an
Endinvestoren. Hierzu zählen u.a. Versicherungen, Versorgungswerke und
Immobilienfonds, diese suchen grundsätzlich Anlagemöglichkeiten außerhalb von
Wohnungseigentümergemeinschaften.
Ein weiterer Hinderungsgrund, in das
Sanierungsprojekt einzusteigen, waren die hohen Renditeerwartungen der
Investoren.
Aus Erfahrung der Vergangenheit
kann gesagt werden, dass bei einem Endverkauf an einen institutionellen Anleger
eine große Anonymität und mangelnde Identifikation mit dem Standort und der
Einzelimmobilie zu erwarten und die gewünschte Nachhaltigkeit für die nächsten
Jahrzehnte nicht gewährleistet ist.
3.3.2
Realisierung durch örtliche Akteure als Investoren- und Bauherrengemeinschaft
Aus diesem Grund wurden zwischenzeitlich Gespräche
aufgenommen, um ein – vollständig oder zumindest überwiegend – aus örtlichen
Akteuren bestehendes Konsortium von Investoren zu initiieren. Der Vorteil einer
örtlichen Bauherrengemeinschaft liegt darin, dass sie als Endinvestoren –
möglichst ausgestattet mit Kreditmarktmitteln der regionalen Finanzinstitute –
auftreten könnten und die strategische Ausrichtung der einzelnen Beteiligten
bekannt und ihr Engagement langfristig angelegt wäre. Da das Bauvolumen im
mittleren zweistelligen Millionenbereich liegt, ist dieses für einen einzelnen
Akteur zu groß, so dass Partner gesucht werden, die das Gesamtprojekt gemeinsam
umsetzen.
Die Machbarkeitsstudie lässt die Aufteilung in
einzelne Baufelder zu, so dass bis zu vier Akteure gleichzeitig unter einer
Regie und möglichst mit einem gemeinsamen Generalunternehmer die Maßnahme
umsetzen können. Diese Variante hat auch den Vorteil, dass die nochmalige
Grunderwerbssteuer nur noch einmal anfällt und sich nicht an den Neubaukosten
sondern an den Einstandskosten (Erwerb der Miteigentumsanteile) orientiert.
Die Umsetzung des Gesamtprojektes erfordert einen
städtebaulichen Vertrag, sowie ein differenziertes Vertragswerk zwischen den
Beteiligten, welches die Bauherrnpflichten benennt und die bauliche
Koordination regelt.
Die Gespräche zur Initiierung eines örtlichen
Konsortiums wurden im Spätsommer begonnen und haben bisher einen positiven
Verlauf genommen. Eine belastbare Vereinbarung im Sinne eines gemeinsamen
letters of intend (LOI) soll in den kommenden Wochen erarbeitet werden, um
Inhalt einer Beschlussvorlage für die Ratssitzung am 19.12.2016 zu sein. Die
Verhandlungen werden unter Moderation des Oberbürgermeisters geführt.
Aufteilung in Baufelder
4.
City Büro und LPG
Mit Beschluss des Rates vom 15.07.2013 wurde das
City Büro eingerichtet und hat am 01.09.2013 seine Arbeit aufgenommen. Die
Kooperation war zunächst auf einen Zeitraum von drei Jahren ausgerichtet. Die
beiden bisher mit der Aufgabe betrauten Mitarbeiter Herr Häusler als Berater
der Sparkasse und Geschäftsführer der LPG sowie Herr Geiger als städtischer
Vertreter werden altersbedingt am 31.12.2016 ihre Arbeit beenden und
ausscheiden. Zielsetzung der Verwaltung ist, dass aufbauend auf den Ergebnissen
der Arbeit des City Büros die weitere Entwicklung der City C durch das angestrebte
Investorenkonsortium gestaltet wird. Dies muss in enger Abstimmung mit der
Verwaltung, insbesondere mit dem Dezernat für Planen und Bauen, erfolgen. Eine
Fortführung und personelle Neubesetzung der eigenständigen Organisationseinheit
City Büro ist nicht beabsichtigt.
Zur zukünftigen gesellschaftsrechtlichen Zuordnung
der LPG und der personellen Besetzung ihrer Geschäftsführung wird dem Rat
ebenfalls für die Sitzung am 19.12.2016 ein Entscheidungsvorschlag
unterbreitet.
5.
Schlussbemerkungen
Das
Projekt „Revitalisierung des City Centers“ ist auf einem guten, aber noch
immer risikobehafteten Weg. Für die
Projektentwicklung war es außerordentlich zweckdienlich, dass das City Büro die
notwendigen Aktivitäten in aller Vertraulichkeit vorantreiben konnte. Dass die
Politik, die Verwaltung, die Öffentlichkeit und die Medien diese
Vertraulichkeit zugelassen haben, dafür ist zu danken.
Mit der Realisierung des
Projektes der Eigentümergemeinschaft durch die lokale Investoren- und
Bauherrengruppe kann eine städtebauliche Wunde im Innenstadtbereich nachhaltig
geheilt werden.
Die ansonsten dem weiteren baulichen und
finanziellen Werteverfall ausgesetzte Gesamtimmobilie würde durch einen
weitgehenden Teilabriss und anschließenden Wiederaufbau ein völlig neues
Gesicht, eine eindrucksvolle städtebauliche Adresse, erhalten.
Dem Übermaß an nicht mehr marktgerechten
Einzelhandelsflächen würden ein maßvolles Einzelhandelsvolumen, ein
bedarfsgerechter Hotelbau und vor allem ein nachfrageorientierter
Wohnungsschwerpunkt in einer architektonisch ansprechenden Weise entgegengesetzt.
Nach 50jähriger Geschichte des City Centers könnte
ein neues Kapitel aufgeschlagen werden, das den Nachweis größerer
Nachhaltigkeit für künftige Generationen liefert.
Nun kommt es entscheidend darauf an, dass die durch
die angestrebte neue Teilungsvereinbarung eröffneten Gestaltungspotentiale –
wie unter Ziffer 4 beschrieben – genutzt werden. Von existentieller Bedeutung
für den Fortgang des Projekts ist die schnellstmögliche Unterzeichnung der
Teilungserklärung, was bis zum 31.12.2016 angestrebt wird. Sobald diese
Grundlage geschaffen worden ist, kann die Verwaltung mit der Einleitung der
notwendigen Bauleitplanungsverfahren beginnen, welche mit hoher Priorität
behandelt werden. Mit dem Abschluss der Abriss- und Neubaumaßnahmen kann realistischer
Weise nicht vor 2020 gerechnet werden.
Anmerkung:
Aufgrund der öffentlichen Beratung und Beschlussfassung der Vorlage kann aus Gründen des Vertrauensschutzes innerhalb der Eigentümergemeinschaft die Teilungserklärung mit Anlagen (Gemeinschaftsordnung, Teilungspläne und Kostenverteilungsschlüssel) nur im City Büro eingesehen werden.
Schnellübersicht über die finanziellen bzw. bilanziellen Auswirkungen,
die beabsichtigte Bürgerbeteiligung und die Nachhaltigkeit der Vorlage
Ansprechpartner/in / Fachbereich / Telefon:
Herr Geiger, 02, 8500
Herr Häusler, 02, 8503
(Kurzbeschreibung
der Maßnahme, Angaben zu § 82 GO NRW bzw. zur Einhaltung der für das
betreffende Jahr geltenden Haushaltsverfügung.)
Die Umsetzung der Maßnahme soll vorrangig im Rahmen einer lokalen Investoren- und Bauherrengemeinschaft erfolgen.
Auswirkungen auf den städtischen Haushalt sind zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht absehbar. Eine abschließende Bewertung der fiskalischen Auswirkungen ist erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich.
A) Etatisiert unter
Finanzstelle(n) / Produkt(e)/ Produktgruppe(n):
(Etatisierung im laufenden
Haushalt und mittelfristiger Finanzplanung)
B) Finanzielle
Auswirkungen im Jahr der Umsetzung und in den Folgejahren:
(z. B.
Anschaffungskosten/Herstellungskosten, Personalkosten, Abschreibungen, Zinsen,
Sachkosten)
C) Veränderungen in städtischer Bilanz bzw. Ergebnisrechnung /
Fertigung von Veränderungsmitteilungen:
(Veränderungsmitteilungen/Kontierungen
sind erforderlich, wenn Veränderungen im Vermögen und/oder
Bilanz/Ergebnispositionen eintreten/eingetreten sind oder Sonderposten gebildet
werden müssen.)
kontierungsverantwortliche Organisationseinheit(en) und Ansprechpartner/in:
D) Besonderheiten
(ggf. unter Hinweis auf die Begründung zur Vorlage):
(z. B.: Inanspruchnahme aus
Rückstellungen, Refinanzierung über Gebühren, unsichere Zuschusssituation,
Genehmigung der Aufsicht, Überschreitung der Haushaltsansätze, steuerliche
Auswirkungen, Anlagen im Bau, Auswirkungen auf den Gesamtabschluss.)
E) Beabsichtigte
Bürgerbeteiligung (vgl. Vorlage Nr. 2014/0111):
Weitergehende
Bürgerbeteiligung erforderlich |
Stufe
1 Information |
Stufe
2 Konsultation |
Stufe
3 Kooperation |
[ja]
|
|||
Beschreibung und Begründung des Verfahrens: (u.a.
Art, Zeitrahmen, Zielgruppe und Kosten des Bürgerbeteiligungsverfahrens) Die weitergehende Bürgerbeteiligung erfolgt im
Rahmen der erforderlichen Bauleitplanung. |
F) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz- bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
[nein]
|
|
|
|
Begründung der einfachen Dringlichkeit:
Aufgrund der bis in die letzten Tage geführten
Verhandlungen und Gespräche war eine frühzeitigere Einbringung der Vorlage
nicht möglich.