- Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanes
Beschlussentwurf:
1.
Für das
unter Beschlusspunkt 3. näher bezeichnete Plangebiet wird gemäß § 2 Abs. 1
Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. d. B. vom 3. November 2017 (BGBl. I
S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 8. August 2020
(BGBl. I S. 1728), die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen.
2.
Der
Bebauungsplan erhält die Bezeichnung: Bebauungsplan Nr. 242/II „Opladen
- Zwischen Wupper, Düsseldorfer Straße und Gerhart-Hauptmann-Straße“.
3.
Das
Plangebiet befindet sich im Stadtteil Opladen, Stadtbezirk II, zwischen der
Wupper, Düsseldorfer Straße, Bonner Straße, Kantstraße, der südöstlichen
Begrenzung der südöstlichen Bebauung an der Kopernikusstraße zwischen
Kantstraße und Auestraße, Kopernikusstraße, Gerhart-Hauptmann-Straße und der
Raoul-Wallenberg-Straße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes hat eine
Gesamtgröße von ca. 19 ha.
Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist den Planzeichnungen (Anlage
1 und Anlage 2 der Vorlage) zu entnehmen.
Die Beschlussfassung erfolgt
vorbehaltlich des Beitrittsbeschlusses der Bezirksvertretung für den
Stadtbezirk II.
gezeichnet:
In Vertretung In Vertretung
Deppe Lünenbach
Begründung:
Lage des
Plangebietes:
Der
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 242/II „Opladen - Zwischen Wupper, Düsseldorfer
Straße und Gerhart-Hauptmann-Straße“ umfasst
den Geltungsbereich des Ursprungsplanes Nr. 76/II „Schusterinsel“ und befindet sich
im Stadtteil Opladen, Stadtbezirk II zwischen der Wupper, Düsseldorfer Straße,
Bonner Straße, Kantstraße, der südöstlichen Begrenzung der südöstlichen
Bebauung an der Kopernikusstraße zwischen Kantstraße und Auestraße,
Kopernikusstraße, Gerhart-Hauptmann-Straße und der Raoul-Wallenberg-Straße. Der
Geltungsbereich hat eine Gesamtgröße von 193.450 m².
Übergeordnete
Planungen:
Im aktuellen
Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln ist das Plangebiet als Allgemeiner
Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Es ist im Flächennutzungsplan der Stadt
Leverkusen als Gewerbegebiet, öffentliche Grünfläche, Gemeinbedarfsfläche,
Mischgebiet sowie Wohngebiet dargestellt. Das Plangebiet ist Teil des
Betrachtungsraumes für das Stadtentwicklungskonzept (STEK) Opladen, aus dem
sich in der weiteren Folge verschiede Maßnahmen in Bezug auf eine Aufwertung
der Opladener Innenstadt ergeben haben. Im Einzelhandelskonzept der Stadt
Leverkusen (2017) und im Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Leverkusen (2018) wurde
das Plangebiet näher betrachtet.
Inhalt
des Ursprungsplanes Nr. 76/II „Schusterinsel“:
Der
Bebauungsplan Nr. 76/II „Schusterinsel“ ist rechtskräftig seit dem 02.03.1989
und ist als qualifizierter Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB)
aufgestellt worden. Er hat folgende Planungsziele zum Inhalt:
·
Ortsrechtliche
Festsetzungen für die überwiegend bebauten Bereiche südlich der Bonner Straße
als Misch- und Wohngebiet,
·
Entwicklung
eines Gewerbegebietes auf dem bebauten sowie zum Teil auf dem bisher nicht
bebauten Teil des Geländes der Firma Schusterinsel,
·
Erhaltung
und Erweiterung des bestehenden Grünzuges entlang der Wupper,
·
Schutz
der bestehenden Kastanienallee am Wupperuferweg sowie der übrigen Solitärbäume
und einer Weißdornhecke,
·
Schaffung
einer weiteren Anbindung des Gewerbegebietes an die Bonner Straße (B 8) im
Zuge der verlängerten Auestraße,
·
Sicherung
der inneren Erschließung des gesamten Schusterinselgeländes, sodass die
Möglichkeit der Nutzung für eine Vielzahl von Betrieben gegeben wird,
·
Sicherung
erhaltenswerter Bausubstanz,
·
intensive
Durchgrünung der gesamten Gewerbegebietsflächen.
Der Bebauungsplan
Nr. 76/II „Schusterinsel“ setzt als Nutzungsart die Baugebiete allgemeines
Wohngebiet (WA) gem. § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO), Mischgebiet (MI) gem.
§ 6 BauNVO und Gewerbegebiet (GE) gem. § 8 BauNVO fest. Der Bebauungsplan
enthält für das Wohn- und Mischgebiet textliche Festsetzungen zum Ausschluss
von bestimmten Nutzungen, wie Gartenbaubetriebe, Tankstellen oder Einzelhandel
mit einer Verkaufsfläche von mehr als 400 m². Im Gewerbegebiet werden
u. a. Einkaufszentren und großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen. Außerdem
finden sich Festsetzungen zu Abstandsklassen, zur Höhe baulicher Anlagen, zum
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und zur äußeren Gestalt von Fassaden und
Dacheindeckungen.
Anlass:
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 76/II „Schusterinsel“ ist fehlerhaft und bedarf entsprechender Korrekturen. Unter anderem sind Festsetzungen in Bezug auf die Höhe baulicher Anlagen sowie die im Bebauungsplan angegebene Geländehöhe fehlerhaft. Außerdem wurde im Bebauungsplan eine ungültige Festsetzung zur Verkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben getroffen. Zusätzlich zum fehlerhaften Bebauungsplan gibt es ein Baubegehren auf Wohnbebauung im Bereich der Düsseldorfer Straße, welches nicht dem Ziel des aktuellen Bebauungsplanes (Gewerbegebiet) entspricht.
Aus den oben
dargelegten Gründen soll der bestehende Bebauungsplan Nr. 76/II „Schusterinsel“
in seinem gesamten Geltungsbereich überplant werden. Dazu soll mit dem
gegenständlichen Verfahren ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden.
Ziel und
Zweck der Planung:
Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 242/II „Opladen - Zwischen Wupper, Düsseldorfer Straße und
Gerhart-Hauptmann-Straße“
werden folgende Ziele und Zwecke verfolgt:
·
Das
bestehende Gewerbegebiet Schusterinsel soll unter den Anforderungen an den
Klimaschutz (Dachbegrünung, Durchgrünung des Gebietes, Vermeidung weiterer
Versiegelung) gesichert und fortentwickelt werden.
·
Basierend
auf den Empfehlungen des Einzelhandels-, Vergnügungsstätten- und Gewerbeflächenkonzeptes
soll eine Feingliederung der unterschiedlichen Betriebsformen aus den Bereichen
Freizeit, Erotik und Glücksspiel im Plangebiet erfolgen. Grundlage für die
Feinsteuerung bestimmter Nutzungen ist das vom Rat der Stadt Leverkusen im Jahr
2018 beschlossene Vergnügungsstättenkonzept. In dem Konzept wird unter anderem
folgendes Teilziel formuliert: „Vermeidung
von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentren und
der Leverkusener Gewerbegebiete“ (CIMA Beratung + Management GmbH:
Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Leverkusen 2018, S. 52).
Weiter
werden im Leverkusener Gewerbeflächenkonzept folgende Empfehlungen formuliert:
„Zur Sicherstellung der verfolgten Ziele
des Gewebeflächenkonzeptes der Stadt Leverkusen ist es erforderlich, die
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten mit besonderen
Entwicklungszielen bzw. einer speziellen Zielgruppenausrichtung gezielt zu
steuern“ (CIMA Beratung + Management GmbH: Vergnügungsstättenkonzept der
Stadt Leverkusen 2018, S. 57).
Im Opladener
Zentrum existiert bereits eine signifikante Anzahl von Vergnügungsstätten mit
einer hohen Tendenz zur Verstetigung bzw. Expansion. Ein Übergreifen auf das
benachbarte Gewerbegebiet Schusterinsel kann nicht ausgeschlossen werden, da
Vergnügungsstätten auch dort ausnahmsweise zulässig sind. Mit der Feingliederung
und dem partiellen Ausschluss der unterschiedlichen Betriebsformen aus den
Bereichen Freizeit, Erotik und Glücksspiel im Plangebiet, speziell im
Gewerbegebiet Schusterinsel, soll eine Beeinträchtigung der städtebaulichen
Funktion des Gebietes (Trading Down-Effekt), insbesondere durch die nachteilige
Häufung von Vergnügungsstätten, ausgeschlossen werden.
·
Der
großflächige Einzelhandel im südlichen Planbereich soll geordnet und städtebaulich
gesteuert werden. Im Bereich südlich der Bonner Straße, der planungsrechtlich
als Mischgebiet festgesetzt ist, befinden sich zwei großflächige
Einzelhandelsbetriebe (> 800 m² Verkaufsfläche), welche nach
aktueller Rechtsprechung in einem Mischgebiet nicht zulässig sind. Mit der
Planung soll hier eine städtebauliche Ordnung und Steuerung des großflächigen
Einzelhandels, auch zum Schutze der zentralen Versorgungsbereiche im Opladener
Zentrum, erfolgen. Dazu sollen auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes anstatt
Mischgebiete, Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel festgesetzt
werden. Dazu muss auch eine Flächennutzungsplanänderung in diesen Bereichen
durchgeführt werden.
Die allgemeinen
Wohngebiete im Ursprungsplan sollen auch im neuen Bebauungsplan erhalten
bleiben.
Verfahren:
Das Verfahren
wird im zweistufigen Regelverfahren mit einer parallelen
Flächennutzungsplanänderung durchgeführt.
Veränderungssperre:
Zur Sicherung der
Planung ist weiter eine Veränderungssperre im Sinne des § 14 Baugesetzbuch
(BauGB) notwendig, um die beabsichtige städtebauliche Zielsetzung umzusetzen.
Die Veränderungssperre soll in selbiger Sitzung beraten werden.
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt
beendet)
Produkt: 0905
Sachkonto: 526100
Aufwendungen für die Maßnahme: 20.000 €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja – investiv
Finanzstelle/n: Finanzposition/en:
Auszahlungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt ausreichend
veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr:
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter
fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw.
Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab
Haushaltsjahr: entfällt
Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge,
Auflösung Sonderposten): €
Produkt: Sachkonto
Einsparungen ab Haushaltsjahr: entfällt
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt: Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz-
bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |