Beschlussentwurf:
1. Die Stadt Leverkusen gründet eine
Stadtteilentwicklungsgesellschaft Wiesdorf/Manfort (SWM). Zweck dieser
Gesellschaft ist erstrangig das Projekt zur Revitalisierung der City C. Darüber
hinaus unterstützt die Gesellschaft alle Planungen und Maßnahmen zur Aufwertung
der Stadtteile Wiesdorf und Manfort im Rahmen ihrer personellen und finanziellen
Möglichkeiten.
2. Die Verwaltung wird beauftragt, für den
ersten Sitzungsturnus 2021 (Entscheidung Rat am 22.02.2021) unter Beteiligung
der Bezirksregierung Köln einen beschlussreifen Gesellschaftsvertrag zu
erarbeiten. Dabei sind alle beihilfe-, gesellschafts-, steuer- und
vergaberechtlichen Aspekte unter Beauftragung entsprechender Gutachten zu
klären. Ziel ist die Gründung der neuen Gesellschaft zum 01.04.2021.
3. Die Gesellschaft wird ab 2021 jährlich
aus dem städtischen Haushalt mit 2.000.000 € beihilfeunschädlich bezuschusst,
sofern dies unter Berücksichtigung aller unter Beschlusspunkt 2 genannten
rechtlichen Aspekte die wirtschaftlichste Variante darstellt.
Die Mittel dienen zur Abdeckung der laufenden Personal- und Sachkosten
sowie der laufenden Defizite aus der Unterhaltung und Finanzierung der
Immobilien in der City C. Die Verwaltung wird beauftragt, in enger Abstimmung
mit der Bezirksregierung Köln Lösungen zu erarbeiten, um weitere Investitionen
im Projekt "Revitalisierung City C" zu tätigen, ohne den
Investitionshaushalt der Stadt Leverkusen zu belasten.
4. Die Verwaltung wird beauftragt, das
Verfahren zur Besetzung der Position der Geschäftsführung unter Einschaltung
eines Headhunters so zeitnah einzuleiten, dass die Bestellung vom Rat in seiner
Sitzung am 22.03.2021 mit Wirkung zum 01.04.2021 erfolgen kann.
5. Die Leverkusener Parkhaus-Gesellschaft
mbH (LPG) wird ab dem 01.04.2021 mit einem monatlichen beihilfeunschädlichen
Zuschuss in Höhe von 40.000 € aus dem städtischen Haushalt unterstützt. Die
Unterstützung endet, sobald die Immobilien in der City C einschließlich des
dazugehörigen Parkhauses rechtlich vom Parkhausgeschäft und den übrigen
Tiefgaragen getrennt sind.
6. Zum nächstmöglichen Zeitpunkt wird in der
Verwaltung oder bei der WGL eine Person als Ansprechpartner für die Eigentümer
der City C benannt, die diese bei Verkaufswünschen oder sonstigen Fragen im Zusammenhang
mit der Revitalisierung der City C berät. Ziel sollte es sein, zu vermeiden,
dass bis zur vollen Handlungsfähigkeit der Stadtteilentwicklungsgesellschaft
Wiesdorf/Manfort Immobilien in der City C an nicht im unmittelbaren
Einflussbereich der Stadt Leverkusen liegende Dritte veräußert werden.
gezeichnet:
Richrath
Begründung:
1. Einleitung
Mit Beschluss des Rates vom 02.11.2020 wurde dem gemeinsamen Antrag Nr. 2020/0073 der Fraktionen CDU, SPD, BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN und FDP vom 23.10.2020 zur Gründung einer Stadtentwicklungsgesellschaft stattgegeben.
Vordringlichste Aufgabe der Gesellschaft soll zunächst die Revitalisierung der City C und der Wiesdorfer City sein. Anschließend soll die Gesellschaft schrittweise gesamtstädtisch tätig werden. Nach ersten Aussagen wird die Bezirksregierung Köln aber nur der Gründung einer stadtteil- und projektbezogenen Gesellschaft zustimmen. Daher schlägt die Verwaltung vor, sich auf die Entwicklung der Stadtteile Wiesdorf, mit seinen zahlreich anstehenden Projekten (Revitalisierung City C, Stabilisierung der City A, Postgelände, Montanus-Quartier, Stadtkante, Forum, InHK Wiesdorf, etc.) und Manfort, mit seinem hohen Bedarf, aufgewertet und attraktiviert zu werden, zu konzentrieren.
Vor dem Hintergrund der wirtschaftlichen Entwicklung der City C hat die LPG in der Vergangenheit damit begonnen, Miteigentumsanteile in der City C aufzukaufen, mit dem Ziel, möglichst viele Anteile in städtischer Hand bzw. innerhalb des Konzerns Stadt zu vereinen, um einen Revitalisierungsprozess starten zu können. Parallel hierzu wurde eine Machbarkeitsstudie erstellt, wie der Bereich City C zukünftig aussehen könnte und in Anlehnung daran Verhandlungen mit den verbleibenden Miteigentümern über eine neue Teilungserklärung geführt.
Die Umsetzung der Machbarkeitsstudie scheiterte letztendlich an der fehlenden Beitrittserklärung zur neuen Teilungserklärung einiger weniger Miteigentümer. Mit der Gründung einer Stadtteilentwicklungsgesellschaft soll nicht nur der Revitalisierung City C neue Schubkraft verliehen werden, sondern auch allgemein die Entwicklung der Stadtteile Wiesdorf und Manfort vorangetrieben werden.
2. Varianten
Sobald sich die
Stadt Leverkusen einer privatrechtlich organisierten Tochtergesellschaft (GmbH)
bedient, sind verschiedenste Rechtsgebiete tangiert. Zunächst gilt es, unter Beachtung
gemeinde- und gesellschaftsrechtlicher Vorschriften eine entsprechende Gesellschaft
zu gründen. In einem zweiten Schritt ist zu prüfen, ob und in welcher Form die
Beauftragung der Gesellschaft zur Wahrnehmung der beabsichtigten Tätigkeiten
aus vergaberechtlicher Sicht zulässig ist. Darüber hinaus sind die Vorgaben des
europäischen Beihilferechtes zu beachten, weil die Gesellschaft mit Mitteln der
öffentlichen Hand ausgestattet werden soll. Zu guter Letzt spielen im gesamten
Prozess steuerrechtliche Überlegungen eine wesentliche Rolle.
Im Hinblick auf die
Gründung der Stadtentwicklungsgesellschaft standen u. a. folgende
Varianten zur Disposition:
2.1 Aufspaltung
Aus steuerlichen
Gesichtspunkten heraus hätte eine Spaltung der LPG in die Bereiche City C und
Parkhaus die wirtschaftlich sinnvollste Variante dargestellt. Da laut Auskunft
des Steuerberatungsbüros KBHT jedoch nicht mit hinreichender Sicherheit
beurteilt werden kann, ob das Halten von Miteigentumsanteilen einen
eigenständigen Geschäftsbetrieb darstellt, wäre das Einholen einer
verbindlichen Auskunft der Finanzverwaltung notwendig gewesen. Hierdurch wäre
jedoch das gewünschte Zeitziel nicht zu erreichen gewesen, da bis zum Vorliegen
der verbindlichen Auskunft erfahrungsgemäß mindestens ein Zeitraum von einem
halben Jahr vergehen kann.
2.2 Erweiterung
des Gesellschaftszwecks der neue bahnstadt opladen GmbH (nbso)
Neben der
Neugründung wäre auch die Beauftragung einer bereits bestehenden städtischen
Gesellschaft denkbar gewesen, hier zum Beispiel die nbso. Da die nbso jedoch
ausschließlich im Namen und für Rechnung der Stadt tätig wird und darüber
hinaus das Projekt in absehbarer Zeit abgeschlossen sein wird, macht eine
Vermischung dieser beiden Großprojekte insbesondere vor dem Hintergrund der
anstehenden, noch zu erstellenden, Verwendungsnachweise keinen Sinn, weil
hierfür eine aufwendige buchhalterische Trennung der beiden Bereiche notwendig
wäre.
2.3 Erweiterung
des Gesellschaftszwecks der Leverkusener Parkhaus-Gesellschaft mbH (LPG)
Die Sparte Parkhaus
hat in der Vergangenheit aufgrund ihrer Gewinnträchtigkeit regelmäßig positive
Beiträge zum städtischen Haushalt geleistet. Die Sparte City C hingegen
erwirtschaftet wegen der hohen Leerstände und der zunehmend schlechter
werdenden Vermarktbarkeit regelmäßig Verluste. Im Rahmen der zuletzt
durchgeführten Betriebsprüfung der Finanzverwaltung wurde eine steuerrechtliche
Verrechnung der Sparten als nicht zulässig erachtet.
Mit Versagung dieses
steuerlichen Vorteils stellt die Verlustsituation der Sparte City C nur noch
ein Risiko für die profitable Sparte Parkhaus dar, weil die Parkhäuser der LPG
Bestandteile der Haftungsmasse wären. Neben der steuerrechtlichen Betrachtung
sind darüber hinaus die Vorschriften des Vergaberechts zu beachten, sofern sich
die Stadt der LPG zur Revitalisierung der City C bedienen möchte. Gemäß den
Ausführungen im Memorandum des Rechtsanwaltsbüros Redeker/Sellner/Dahs vom 12.11.2020
handelt es sich bei der LPG zwar um eine 100%ige Tochter der Stadt, jedoch
stellen die Vermietungserlöse aus den Immobilien im Bereich City C zumindest im
Rahmen des Status quo schädliche Drittumsätze dar, so dass keine
ausschreibungsfreie Inhouse-Vergabe erfolgen kann.
Wie dies nach
Trennung der Sparten und Beauftragung der Durchführung der Stadtentwicklungsmaßnahme
zu beurteilen ist, bedarf einer weiteren Prüfung. Aus beihilferechtlicher Sicht
ist auch mit dem Status quo ein Ausgleich des durch den Leerstand entstehenden
Verlustes möglich. Inwieweit und in welcher Höhe dies nach Trennung der Sparten
beihilferechtskonform möglich ist, ist derzeit Gegenstand einer weiteren
Begutachtung.
2.4 Gründung
einer Stadtteilentwicklungsgesellschaft
Da wie unter 2.1
dargestellt die Prüfung einer steueroptimierten Gestaltung zu viel Zeit in
Anspruch nehmen würde, besteht lediglich die Möglichkeit, die
Stadtteilentwicklungsgesellschaft auf herkömmlichem Wege zu gründen und die
Sparten Parkhaus und City C der LPG durch ein Herauskaufen seitens der
Stadtteilentwicklungsgesellschaft zu separieren. Durch Trennung der Sparten der
LPG könnten sich beide Gesellschaften auf ihr Kerngeschäft fokussieren. Die
Trennung der beiden Sparten kann entweder durch Herauskaufen der Immobilien
City C oder durch Herauskaufen der Parkhäuser Luminaden bzw. Forum durch die neue
Gesellschaft erfolgen.
Um zumindest
ansatzweise eine Aussage darüber treffen zu können, welche dieser beiden
Möglichkeiten die wirtschaftlichste darstellt, ist eine
Verkehrswertbegutachtung des gesamten Immobilienbestands der LPG erforderlich.
Eine Abfrage entsprechender Büros erfolgt derzeit. Die ermittelten Werte wären
dann auch Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.
Zur Finanzierung
eines Herauskaufens wird die neu zu gründende Gesellschaft - je nachdem, welche
der oben beschriebenen Möglichkeiten gewählt wird - entweder die
Verbindlichkeiten der LPG übernehmen, die der Sparte Immobilien City C
zuzuordnen sind, oder neue Darlehen aufnehmen müssen. Eventuell sind diese
Darlehen durch eine städtische Bürgschaft gegenüber dem Kreditinstitut abzusichern.
Auch bei weiteren, notwendigen Investitionen der neuen Gesellschaft wird die
Stadt lediglich als Bürgin fungieren, sodass der städtische Haushalt
unmittelbar nicht belastet wird.
Da die Stadt als
Bürgin letztendlich das finanzielle Risiko trüge, könnte es je nach Ergebnis
der Gutachten zu den steuer-, beihilfe- und vergaberechtlichen Aspekten sogar
möglich sein, dass eine Überführung der City-C-Immobilien in das städtische
Eigentum die wirtschaftlichste Variante darstellt. Hierdurch würden sich insbesondere
die beihilfe- und vergaberechtlichen Problemstellungen erledigen. Darüber
hinaus würde Umsatzsteuer lediglich auf das an die Gesellschaft zu zahlende
Leistungsentgelt anfallen. Die Stadtteilentwicklungsgesellschaft würde dann wie
die nbso seitens der Stadt mit der Umsetzung des Projektes beauftragt, indem
sie städtisches Vermögen entwickelt.
3. Eckdaten zur
Gründung der Gesellschaft
Die Stadt Leverkusen
beabsichtigt die Gründung der Stadtteilentwicklungsgesellschaft in der
Rechtsform einer GmbH, an der die Stadt 100 % der Anteile hält. Das
Stammkapital der GmbH soll
25.000,00 € betragen. Der Zweck der neu zu gründenden Gesellschaft soll die
Umsetzung zielfördernder Maßnahmen zur Revitalisierung der City C sowie anderer
Projekte in den Stadtteilen Wiesdorf und Manfort sein. Ein pauschal und
allgemein gehaltener Gesellschaftszweck „Allgemeine Stadtentwicklung“ ist laut
Bezirksregierung Köln nicht genehmigungsfähig. Die Gründung der Gesellschaft
erfolgt auf der Grundlage des noch in enger Abstimmung mit der Bezirksregierung
Köln zu erstellenden Gesellschaftsvertrages.
Die Organe der Gesellschaft sind:
-
eine hauptamtliche
Geschäftsführerin/ein hauptamtlicher Geschäftsführer,
-
eine
Prokuristin/ein Prokurist,
-
die Gesellschafterversammlung,
- der Aufsichtsrat.
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt
beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: 2.000.000,00 €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja – investiv
Finanzstelle/n: Finanzposition/en:
Auszahlungen für die Maßnahme: 25.000,00 €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt ausreichend
veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: 2.000.000,00 €
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter
fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw.
Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab
Haushaltsjahr:
Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge,
Auflösung Sonderposten): €
Produkt: Sachkonto
Einsparungen ab Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt: Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz-
bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |
Begründung der einfachen Dringlichkeit:
Um das gewünschte Zeitziel 01.04.2021 (Gründung der Gesellschaft) erreichen zu können, ist ein Grundsatzbeschluss noch in diesem Turnus zwingend erforderlich.