Beschlussentwurf:
1.
Der Rat beschließt, die
geltenden „Handlungsempfehlungen zum Umgang mit städtischen
Erbbaurechtsgrundstücken“ gemäß Ratsbeschlusses vom 25. September 2000 (Vorlage
R 342/15.TA) aufzuheben und durch die nachfolgenden Handlungsempfehlungen zu
ersetzen.
2.
Erbbaurechtsgrundstücke der Stadt Leverkusen
werden grundsätzlich nicht mehr verkauft. Verkäufe in begründeten Einzelfällen
(beispielsweise vereinzelte, isoliert liegende Erbbaurechte) bleiben möglich. Bei
ausnahmsweisen Verkäufen erfolgt der Verkauf ausschließlich zum
Gesamtbodenwert, also ohne Abzug des Wertes des Erbbaurechts. Im Gegenzug
entfällt die bisher vereinbarte 15-jährige Sicherungshypothek.
3.
Städtische Grundstücke sollen zukünftig
grundsätzlich als Erbbaurecht vergeben werden, Veräußerungen sollen nur noch in
begründeten Ausnahmefällen möglich sein (z. B. neue Baugebiete, bei denen
die Erschließung durch einen Investor erfolgen soll sowie bereits im Haushalt
eingeplante bzw. durch Ratsvorlage beschlossene Veräußerungen u.a. im Bereich
der nbso). Die Vertragslaufzeit von Neuverträgen soll grundsätzlich bei 80
Jahren liegen. Es soll zukünftig ein strategischer Erwerb weiterer Flächen zur
städtebaulichen Entwicklung durch die Stadt erfolgen. Nach erfolgter Entwicklung
sollen die Grundstücke ggf. als Erbbaurechte vergeben werden.
4.
Bestehende Erbbaurechtsverträge werden
operativ und anlassbezogen aufgewertet (z. B. im Rahmen von Belastungen
mit Grundpfandrechten oder bei Anbauvorhaben). Der Erbbauzins soll auf 1 % (bei
Belastungsgenehmigungen zwischen 50 und 80 % sowie baulichen Erweiterungen)
bzw. 1,5 % (bei Belastungsvollmachten über 80 %) des Gesamtbodenwertes erhöht
werden. Bei erheblichen baulichen Veränderungen/Erweiterungen, die einen
Mehrwert finanzieller oder sonstiger Art zu Gunsten des Erbbauberechtigten mit
sich bringen, ist im Einzelfall auch eine umfangreichere Erhöhung zu prüfen.
5.
Bestehende Erbbaurechtsverträge werden
grundsätzlich im Einvernehmen mit den Erbbauberechtigten erneuert. Der
Erbbauzins beträgt 4 % vom Gesamtbodenwert abzüglich der restlichen
Vertragslaufzeit als Prozentwert. Auf Grund der aktuell sehr hohen Bodenwerte
wird von dem Zwischenergebnis noch ein schuldrechtlich zu vereinbarender,
zeitlich befristeter Rabatt (zunächst 20 Jahre) in Höhe von 30 % abgezogen.
Sofern sich der Erbbaurechtsnehmer zur Umsetzung energetischer Maßnahmen
verpflichtet, kann darüber hinaus ein zusätzlicher schuldrechtlicher Rabatt in
Höhe von 10 % für einen Zeitraum von 10 Jahren gewährt werden. Den
Erbbauberechtigten sollen sukzessive Angebote zur Erneuerung ihrer
Erbbaurechtsverträge zu den genannten Konditionen unterbreitet werden. Die
Vertragslaufzeit von vorzeitig erneuerten Verträgen soll grundsätzlich bei 80
Jahren liegen.
6.
Bei Neuabschlüssen von Erbbaurechtsverträgen zu
Wohnzwecken soll ein Erbbauzins in Höhe von 4 % festgesetzt werden, darüber
hinaus wird ein schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 30 % über einen Zeitraum
von 20 Jahren zur Abfederung sozialer Härten gewährt, und um dem aktuell
historisch niedrigen Zinssatz auf dem Kapitalmarkt zu begegnen. Ein weiterer
schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 10 % kann für einen Zeitraum von 10 Jahren
gewährt werden, sofern der Erbbaurechtsnehmer sich zur Umsetzung energetischer
Maßnahmen verpflichtet. Bei der Vergabe von Erbbaurechten zum Zwecke der
Errichtung sozialer Einrichtungen (z.B. Kitas, Kranken-, Pflege- und
Betreuungseinrichtungen) kann zusätzlich ein weiterer schuldrechtlicher Rabatt
in Höhe von 10 % für einen Zeitraum von 20 Jahren gewährt werden.
7.
Die Vergabe von Erbbaurechtsgrundstücken zu
Wohnzwecken erfolgt nach einem festgelegten Kriterienkatalog mit Indexpunkten
(vgl. Anlage 2 des als Anlage beigefügten Erbbaurechtskonzeptes). Bei gleicher
Anzahl an Indexpunkten entscheidet das Losverfahren.
8.
Gewerbeflächen können ebenfalls als Erbbaurecht
vergeben werden, der Erbbauzins für Gewerbeflächen wird auf 8 % des Bodenwertes
festgesetzt. Die o.g. schuldrechtlichen Rabatte gelten hierbei analog.
Die Verwaltung wird beauftragt, die zur Umsetzung der geänderten Handlungsempfehlungen notwendigen Schritte einzuleiten.
gezeichnet:
In Vertretung
Richrath Deppe
(zugleich i. V. des Stadtkämmerers)
Begründung:
I.
Ausgangslage
Derzeit verwaltet die Stadt Leverkusen 447 Erbbaurechte zu Wohnzwecken nebst zahlreichen Garagenparzellen. Davon entfallen 259 Erbbaurechte auf Einzelparzellen und die restlichen auf Wohnungserbbaurechte. Die Gesamtfläche städtischer Erbbaurechtsgrundstücke beträgt rd. 45 Hektar.
Die aktuell im städtischen Bestand befindlichen Erbbaurechte wurden vermehrt in den 1950er Jahren ausgegeben. Sie waren ein sozialpolitisches Instrument, um breite Bevölkerungsschichten mit günstigem Wohnraum zu versorgen. Dem Aspekt des Bevölkerungswohls wurde nachkriegsbedingt ein weitaus größeres Augenmerk gewidmet als einer ausgewogenen Wirtschaftlichkeit des städtischen Grundstückverkehrs. Die schon damals eher niedrigen Erbbauzinsen sind seither nicht oder nur leicht gestiegen. Der gewachsene Wohlstand der Bevölkerung und der mangelhafte finanzielle Ertrag in Verbindung mit immer größer werdenden finanziellen Engpässen der Stadt haben zur Jahrtausendwende dazu geführt, Grundstücke bevorzugt aus dem Erbbaubestand zu entlassen. Dazu wurden verschiedene Alternativen als Möglichkeiten anerkannt. Neben dem Auslaufen lassen der Verträge mit anschließender Entschädigung der Erbbaurechtsnehmer wurde auch der jederzeitige Verkauf der Grundstücke an die Erbbaurechtnehmer zu Vorzugskonditionen praktiziert.
Die -seinerzeit kriegsbedingte-
Wohnungsknappheit entsteht heutzutage erneut und steigert sich stetig. Gründe
dafür sind u. a. Migration, Stadtflucht und Konzentration in Ballungsräumen.
Die Bevölkerungswachstumsprognosen für die beiden Nachbarstädte Köln (+15,8 %)
und Düsseldorf (+14 %) bis 2040 zeigen, dass sich dieser Trend nur
verschärfen wird.[1]
Der Mangel an Wohnraum manifestiert sich einerseits, dem allgemeinen
Wirtschaftsprinzip „Angebot und Nachfrage“ folgend in stetig steigenden Mieten
und Kaufpreisen. Die Wohnungskosten in Leverkusen sind zuletzt innerhalb eines
Jahres um 9 % gestiegen. Andererseits können sich immer mehr Bürgerinnen
und Bürger, speziell auch auf Platz angewiesene Familien, im Wettbewerb um die
immer knapper werdenden Wohnungsobjekte nicht mehr durchsetzen.
Vor dem Hintergrund, dass aktuell nur noch wenige Baugrundstücke vorhanden sind und potentielle Erwerber von städtischen Wohnbaugrundstücken sich aufgrund der Verfahrensgrundsätze (Ratsvorlage R 1104 / 15. TA vom 23.09.2002) einem Höchstgebotsverfahren stellen müssen, sollte langfristig der Fortbestand der vorhandenen Erbbaurechte angestrebt werden. Die fortlaufende Einbindung der städtischen Grundstücke in das Rechtskorsett des Erbbaurechts erfüllt eine wichtige sozialpolitische Komponente. Mit Hilfe der Erbbaurechte bliebe der Stadt Leverkusen ein wichtiges Instrument zur wohnungspolitischen Einflussnahme erhalten. Zudem sind auch die Möglichkeiten der Baulandentwicklung begrenzt, da Flächenressourcen nicht unendlich vorhanden sind und Wohnnutzung in Konkurrenz zu anderen Nutzungsformen steht (z. B. Gewerbeflächen, Ausgleichsflächen, Infrastrukturflächen, Gemeinbedarfsflächen etc.).
Benötigt wird ein Lösungsansatz für die Auflösung
des Spannungsfeldes zwischen kaum erweiterbaren Wohnungsflächen und stetig
steigenden Bevölkerungszahlen. Das vorliegende Konzept soll den Umgang
mit städtischen Erbbaurechten zukunftsfähig regeln sowie Rechts- und
Planungssicherheit für die Bürger und gleichzeitig einen ausgewogenen
finanziellen Gegenwert für die Stadt als Grundstückseigentümerin erbringen.
Daher sollen folgende Maßnahmen umgesetzt werden:
1. Bestehende Erbbaurechtsgrundstücke sollen nicht mehr veräußert werden, sondern es soll wo möglich versucht werden, Hebel zur Vertragsanpassung zu ziehen (z. B. bei Zustimmung zu baulichen Veränderungen/Erweiterungen und bei Zustimmungen zu Belastungsvollmachten), so dass zeitgemäße Erbbauzinsen eingenommen werden können.
2. Da viele Erbbaurechtsverträge in den kommenden Dekaden auslaufen werden und die Stadt in diesen Fällen verpflichtet wäre, die Erbbaurechtsnehmer für die Aufbauten finanziell zu entschädigen, soll eine Regelung zur vorzeitigen Erneuerung der Erbbaurechtsverträge eingeführt werden. Dabei soll die Restlaufzeit der Verträge prozentual als Vergünstigung angerechnet werden, um einen Anreiz zur vorzeitigen Erneuerung für die Erbbaurechtsnehmer zu schaffen. Die Vertragslaufzeit von vorzeitig erneuerten Verträgen soll grundsätzlich bei 80 Jahren liegen. Gleichzeitig soll bei einer vorzeitigen Erneuerung geprüft werden, ob die nach heutigen Maßstäben in der Regel überdurchschnittlich großen Grundstücke aufgeteilt und die ausparzellierten Grundstücke als Wohnerbbaurecht vergeben werden können.
3. Städtische Grundstücke sollen zukünftig grundsätzlich als Erbbaurecht vergeben werden, Veräußerungen sollen nur noch in begründeten Ausnahmefällen möglich sein (z. B. neue Baugebiete, bei denen die Erschließung durch einen Investor erfolgen soll sowie bereits im Haushalt eingeplante bzw. durch Ratsvorlage beschlossene Veräußerungen u. a. im Bereich der nbso). Die Vertragslaufzeit von Neuverträgen soll grundsätzlich bei 80 Jahren liegen. Die Vergabe von Erbbaurechtsgrundstücken soll nach festgelegten Kriterienpunkten erfolgen (u. a. Familien mit Kindern bevorzugt, vgl. Anlage 2 des Erbbaurechtskonzeptes). Bei gleicher Anzahl an Kriterienpunkten soll das Losverfahren entscheiden.
4. Gewerbeflächen sollen optional (nicht grundsätzlich) ebenfalls als Erbbaurecht vergeben werden können.
5. Es soll zukünftig ein strategischer Erwerb weiterer Flächen zur städtebaulichen Entwicklung durch die Stadt erfolgen. Nach erfolgter Entwicklung sollen die Grundstücke ggf. als Erbbaurechte vergeben werden.
Die Erbbauzinsen sollen sich zukünftig wie folgt berechnen:
1. Bei bestehenden Verträgen wird einer baulichen Veränderung/Erweiterung und einer Belastungsvollmacht zwischen 50 und 80 % nur noch dann zugestimmt, wenn der Erbbaurechtsnehmer einer Anpassung des Erbbauzinses auf 1 % vom Bodenwert zustimmt. Einer Belastungsvollmacht von mehr als 80 % wird nur noch bei einer gleichzeitigen Erhöhung des Erbbauzinses auf 1,5 % zugestimmt. Bei erheblichen baulichen Veränderungen/Erweiterungen ist im Einzelfall auch eine umfangreichere Erhöhung zu prüfen.
2. Bei einer vorzeitigen Erneuerung ausgehend von einem Erbbauzins in Höhe von 4 % soll die Restlaufzeit des bestehenden Vertrags prozentual in Abzug gebracht werden, darüber hinaus soll ein schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 30 % über einen Zeitraum von 20 Jahren zur Abfederung sozialer Härten gewährt werden, um dem aktuell historisch niedrigen Zinssatz auf dem Kapitalmarkt zu begegnen. Ein weiterer schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 10 % kann für einen Zeitraum von 10 Jahren ggf. gewährt werden, sofern der Erbbaurechtsnehmer sich zu energetischen Maßnahmen verpflichtet.
3. Bei neuen Erbbaurechtsverträgen soll für Erbbaurechte zu Wohnzwecken ein Erbbauzins in Höhe von 4 % festgesetzt werden, darüber hinaus soll ebenfalls ein schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 30 % über einen Zeitraum von 20 Jahren zur Abfederung sozialer Härten gewährt werden, um dem aktuell historisch niedrigen Zinssatz auf dem Kapitalmarkt zu begegnen. Ein weiterer schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 10 % kann auch bei Neuverträgen für einen Zeitraum von 10 Jahren ggf. gewährt werden, sofern der Erbbaurechtsnehmer sich zu energetischen Maßnahmen verpflichtet.
4. Bei der Vergabe von Erbbaurechten zum Zwecke der Errichtung sozialer Einrichtungen (z. B. Kitas, Kranken-, Pflege- und Betreuungseinrichtungen) soll ebenfalls ein Erbbauzins in Höhe von 4 % festgesetzt werden. Zusätzlich zu den o. g. Rabatten soll ein weiterer schuldrechtlicher Rabatt in Höhe von 10 % für einen Zeitraum von 20 Jahren gewährt werden können.
5.
Der Erbbauzins für Gewerbeflächen soll auf 8 %
des Bodenwertes festgesetzt werden. Die o. g. schuldrechtlichen Rabatte
gelten hierbei analog.
II.
Maßnahmen aus dem
Bestand im operativen Betrieb mit sofortiger Wirkung
Von herausragender Bedeutung für die
Stabilisierung der Wohnungskosten ist ein höherer Anteil von Wohnungsflächen im
Eigentum der Stadt Leverkusen. Nur wenn die Stadt keine Flächen mehr aus ihrem
Eigentum dem privaten Markt überlässt und idealerweise weitere Flächen - zwecks
Vergabe dieser im Erbbaurecht - erwirbt, kann ein stabileres Preisniveau
erreicht werden. Für die bestmögliche Erfüllung des sozialpolitischen Zieles
des vermehrten bezahlbaren Wohnraums sollte die Stadt Leverkusen also auf die
vorrangige Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht setzen. Leider konnten in
den 1950er Jahren keine Wertsicherungsklauseln in den Erbbaurechtsverträgen
aufgenommen werden. Deswegen blieben die Erbbauzinsen über die Jahrzehnte
zumeist annähernd gleich und sind damit bis heute mitunter kaum existent.
a.
Status quo vs.
angemessener Erbbauzins
Die Erbbauzinsen wurden seinerzeit extrem
niedrig angesetzt. So ergibt sich sogar noch heutzutage eine weit überwiegende
Mehrzahl von städtischen Erbbaurechten, für die ein niedriger zweistelliger,
jährlicher Erbbauzins entrichtet werden muss.
Zum Vergleich: Der Erbbauzins liegt bei den
Kirchen - als Grundstückseigentümer - zwischen 4 % und 5 % des
Bodenwertes. Der durchschnittliche Erbbauzins in Deutschland liegt bei
3,7 % vom Gesamtbodenwert.[2]
Bei den Leverkusener Erbbaurechten ist in den meisten Fällen seit den 1950er
Jahren mit Ausnahme auf die Währungsumstellung nur sehr wenig passiert. In den
meisten Fällen liegt ein Missverhältnis von mehreren Tausend Euro vor. Das wird
auch aus dem Positionspapier „Eckpunkte für den zukünftigen Umgang mit
Erbbaurechten“[3]
deutlich. Dort wird beschrieben, dass mit etwa 470 Erbbaurechtsverträgen
jährlich rund 370.000 € erwirtschaftet werden. Im Vergleich mit der Stadt
Frankfurt, die pro Erbbaurechtsgrundstück und Jahr durchschnittlich 5.000 €
erwirtschaftet, steht Leverkusen mit durchschnittlich 787 € pro Jahr und
Grundstück sehr bescheiden dar.
Vorgenanntes soll ein Bewusstsein für die
bislang vertanen finanziellen Chancen für die Stadt Leverkusen schaffen. Das
neue Konzept zum Umgang mit Erbbaurechten soll im Umkehrschluss jedoch nicht
den maximal zu erreichenden Ertrag fokussieren. Das formulierte Ziel soll darin
liegen, eine bürgerfreundliche, jedoch auch für die Stadt kostendeckende Lösung
zu finden und den sozialpolitischen Aspekt des Erbbaurechts nicht aus den Augen
zu verlieren.
b.
Wertsicherung/Verbraucherpreisindex
Ein wichtiger Faktor als Wesensmerkmal des
Erbbaurechts ist der Verbraucherpreisindex (VPI) im Kontrast zum Prozentsatz
der Wohnungskostensteigerung (zuletzt 9 % p.a.). Während der
Verbraucherpreisindex die Preissteigerung eines festgelegten Warenkorbes
spiegelt, steigen die Wohnungskosten im Vergleich dazu deutlicher. Der Wohnungskostensteigerung
von 9 % innerhalb eines Jahres steht eine Steigerung des VPI i. H. v. 1,4 %
im Jahr 2019 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entgegen.[4]
Die Steigerung der Reallöhne im Jahre 2019 lag bei 1,2 % im Vergleich zum
Vorjahr.[5]
Die regelmäßige Erhöhung des Erbbauzinses als
Gegenleistung für die Nutzung der städtischen Grundstücke basiert auf der
jeweiligen Erhöhung des VPI. Wenn der VPI sich in etwa „im Gleichschritt“ mit
den Lohnsteigerungen entwickelt, entziehen sich die Wohnungskosten nicht den
finanziellen Möglichkeiten der Erbbauberechtigten.
Das Erbbaurecht ist heutzutage tatsächlich
ein modernes Element zur sozialpolitisch ausgewogenen Versorgung größerer
Bevölkerungsteile mit Wohnraum. Bestehende, und in der Regel in ca. 35 Jahren
auslaufende, Erbbaurechtsverträge stellen aber eine Herausforderung dar.
Bedingt durch fehlende Wertsicherungsklauseln in den 1950er Jahren sind die
Erbbauzinsen auch heute noch derartig niedrig, dass sie kaum den
Verwaltungsaufwand abdecken.
c.
Verkäufe
ohne finanzielle Berücksichtigung der mit Erbbaurechten belasteten Grundstücke
Im Falle eines – ausnahmsweisen
- Grundstücksverkaufs wird nach aktueller Beschlusslage der Verkehrswert des
Erbbaurechts in Abzug gebracht, da es sich bei dem Erbbaurecht um ein
wertminderndes grundstücksbezogenes Recht handelt. Diese Vorgehensweise war in
der Vergangenheit gängige Praxis bei der Veräußerung von Erbbaurechten.
In Abstimmung mit
der kommunalen Bewertungsstelle erschien es aufgrund der geänderten Voraussetzungen
auf dem Grundstücksmarkt geboten, diese Vorgehensweise anzupassen.
Da die
Erbbauberechtigten bis zum Erwerb des Grundstückes Erbbauzinsen zu zahlen
hatten, welche zumeist im zweistelligen oder unteren dreistelligen Bereich pro
Jahr lagen und das Erbbaurecht mit dem Erwerb des Grundstücks gelöscht werden
kann, sollte nicht mehr von einer wertmindernden Belastung ausgegangen werden,
die die Herabsetzung des Boden- bzw. Verkehrswertes rechtfertigen würde.
Vielmehr wird durch die noch aktuelle Beschlusslage die Bevorzugung der
Erbbauberechtigten durch niedrigen Erbbauzins mit einer anlasslosen
Rabattierung des Bodenkaufpreises verschärft. Zudem kann das Erbbaurecht
unmittelbar nach Grunderwerb durch den Eigentümer gelöscht werden.
Dies insbesondere vor
dem Hintergrund, dass aktuell nur noch wenige Baugrundstücke vorhanden sind und
potenzielle Erwerber von anderen städtischen Wohnbaugrundstücken sich aufgrund
der Verfahrensgrundsätze (Ratsvorlage R 1104/15. TA vom 23.09.2002) einem
Höchstgebotsverfahren stellen müssen. Zudem sind auch die Möglichkeiten der
Baulandentwicklung begrenzt, da Flächenressourcen nicht unbegrenzt vorhanden
sind und Wohnnutzung in Konkurrenz zu anderen Nutzungsformen steht (z. B. Gewerbeflächen, Ausgleichsflächen,
Infrastrukturflächen, Gemeinbedarfsflächen etc.).
d.
Erhaltung
des städtischen Grundeigentums
Somit sollte
kurzfristig der Fortbestand der vorhandenen Erbbaurechte angestrebt werden. Die
fortlaufende Einbindung der städtischen Grundstücke in das Rechtskorsett des
Erbbaurechts erfüllt eine wichtige sozialpolitische Komponente. Mithilfe der
Erbbaurechte bliebe der Stadt Leverkusen ein wichtiges Instrument zur
wohnungspolitischen Einflussnahme erhalten. Bereits bestehende
Erbbaurechtsverträge der Stadt Leverkusen haben Laufzeiten über viele
Jahrzehnte, derzeit über 99 Jahre. Die Erbbauzinsen können allenfalls anhand
des Verbraucherpreisindex angepasst werden. Die Stadt Leverkusen kann mit Hilfe
der Erbbaurechte also ein Instrument gegen die stetige Verteuerung von Wohnraum
vorhalten.
Das als Anlage
beigefügte, zukunftsfähige und Zukunft gestaltende gesamtstädtische
Erbbaurechtskonzept soll Rechts- und Planungssicherheit für die Bürgerinnen und
Bürger und gleichzeitig einen ausgewogenen finanziellen Gegenwert für die Stadt
als Grundstückseigentümerin einbringen.
III.
Zukunftssicherung
durch Erweiterung des Geschäftsfelds „Erbbaurechte“
Das
Erbbaurechtskonzept sieht Handlungsvorschläge für die Zukunft vor. So sollen in
Zukunft weitere Flächen von der Stadt erworben werden, um diese nach erfolgter Einzelfallprüfung
und städtebaulicher Entwicklung im Erbbaurecht zu vergeben. Dieses Vorgehen
entspricht dem Handeln zahlreicher anderer Kommunen in Deutschland. Köln als
direkte Nachbarstadt z. B. hat dieses Jahr beschlossen, Flächen zukünftig vorrangig
im Erbbaurecht zu vergeben.
Auch in Leverkusen
sollen zukünftig mehr Flächen im Erbbaurecht vergeben werden. Der Wohnungsdruck
in Verbindung mit der stetigen positiven Einwohnerentwicklung erfordern
umgehend einen Richtungswechsel hin zu mehr städtischem Eigentum. Als positive
Begleiterscheinung würden angemessene Erbbauzinsen der Stadtkasse zugutekommen,
welche die Kaufpreise der Grundstücke refinanzieren und darüber hinaus
zusätzliche Mehreinnahmen generieren würden.
Aktuell zählt die
Stadt Leverkusen etwa 45 ha an Grundeigentum, welches im Erbbaurecht vergeben
wird. Ausgehend von einem durchschnittlichen Leverkusener Bodenwert von rd.
350 €/m², besitzt die Stadt Erbbaurechtsgrundstücke im Wert von grob
geschätzt etwa157,5 Mio. €[6].
Die Bodenwerte in
unserer Stadt steigen unentwegt. Im Jahre 2018 waren Bauflächen für Ein- und
Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Jahr 2017 durchschnittlich 4 % teurer,
gebrauchte Häuser wurden nach Ablauf eines Jahres bereits 10 % teurer
gehandelt. Einerseits sollte die Stadt Leverkusen als Eigentümerin diesen
Wertzuwachs selber genießen und andererseits diesen nicht an Private
verschenken, die obendrein auf dieser Grundlage auch noch etwaige Mieten oder
Wiederverkaufspreise erhöhen würden.
Für neue
Erbbaurechte soll ein angemessener Erbbauzins erhoben werden. Somit soll analog
zur Handhabe der katholischen Kirche als hiesiger wohl größter Erbbaurechtsgeber
ein Erbbauzins von 4 % vom Gesamtbodenwert p.a. gelten, welcher mittels
Automatik-VPI-Klausel wertgesichert ist.
Auf Grund der hohen
Bodenpreise soll ein schuldrechtlicher, zeitlich beschränkter Rabatt von 30 %
auf den Erbbauzins gewährt werden. Diese allgemeine Maßnahme soll die
zugespitzte Marktlage entschärfen. Ferner soll die Verbesserung der
Energieeffizienz der Erbbaurechte gefördert werden. Für beleghafte Investitionen
von mehr als 5.000 € zur Verbesserung der Energieeffizienz oder der
Verbesserung der Erbbaurechte um mindestens zwei Energieeffizienzklassen soll
ein weiterer, schuldrechtlich gewährter Rabatt von 10 % eingeräumt werden.
Alle Erbbaurechte,
gleich ob erneuerte Bestandserbbaurechte oder Erstvergaben im Erbbaurecht,
werden mit einer Laufzeit von 80 Jahren ausgestattet. Die leicht reduzierte
Laufzeit zum Status quo entspricht dem Zeitgeist. Alle positiven Aspekte wie
Planungssicherheit, Verkehrsfähigkeit und Veräußerlichkeit sowie Vererblichkeit
werden gewahrt, während die Grundstückseigentümerin bereits etwas früher als
bisher wieder über das Grundstück verfügen kann.
Weitergehende Erläuterungen und Begründungen können dem als Anlage beigefügten Erbbaurechtskonzept der Stadt Leverkusen entnommen werden.
[1] landesbetrieb it.nrw, https://www.it.nrw/itnrw-legt-fuer-alle-staedte-und-gemeinden-des-landes-neue-ergebnisse-zur-zukuenftigen-entwicklung
[2] Deutscher Erbbaurechtsverband, https://www.erbbaurechtsverband.de/ueber-uns/presse/pressemitteilungen/
[3] hell, nicolas
[4] statistisches bundesamt, https://www.destatis.de/DE/Presse/Pressemitteilungen/2020/01/PD20_019_611.html
[5] statistisches bundesamt, https://www.destatis.de/DE/Themen/Arbeit/Verdienste/Realloehne-Nettoverdienste/_inhalt.html
[6] der obere gutachterausschuss für grundstückswerte des landes nordrhein-westfalen, https://www.boris.nrw.de/borisfachdaten/bwue/2020/BWUE_5316000_2020_frei.pdf,
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt
beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Vereinnahmung angemessener Erbbauzinsen
durch neue Erbbaurechtsverträge
Gesamtfläche der Erbbaurechtsgrundstücke im städtischen Eigentum:
ca. 450.000 m²
Gesamtbodenwert der städtischen Erbbaurechtsgrundstücke gemäß
Durchschnittsbodenrichtwert für Leverkusen (rd. 350,-- €/m²):
450.000 m² x 350,-- €/m² = 157.500.000,-- €
Zu vereinnahmender Erbbauzins bei einem Durchschnittserbbauzins von rd.
2%:
157.500.000,-- € x 0,02 = 3.150.000,-- € p.a.
Aktuell vereinnahmter Erbbauzins:
370.000,-- € p.a.
è
Noch
nicht enthalten, und noch zu kumulieren wären weitere Einnahmen durch
Wertanpassungen gemäß VPI und weitere, bis dahin zu erwerbende Flächen.
Mehreinnahmen durch Vereinnahmung des geplanten Erbbauzinses:
3.150.000,-- € p.a. – 370.000,-- € p.a. =2.780.000,-- € p.a.
è
Zzgl.
Mehreinnahmen durch Wertanpassung / VPI und Grunderwerbe.
a)
Es ist
also davon auszugehen, dass bei vollständiger Umsetzung der Maßnahme (d.h.
vorzeitige Erneuerung aller Erbbaurechtsverträge) jedes Jahr grob geschätzt bis
zu ca. 2,78 Mio. € mehr eingenommen würden als bisher. Zusätzlich wäre diese
Einnahme wertgesichert. Zudem würden weitere Flächen erworben und im
Erbbaurecht vergeben werden.
b)
Ab
sofort würden Verhandlungen mit den Erbbauberechtigten anhand dieses
Gesamtkonzepts geführt werden, was für sofortige erhebliche Mehreinnahmen
sorgen würde.
Ja – investiv
Finanzstelle/n: Finanzposition/en:
Auszahlungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt ausreichend
veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung
erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab Haushaltsjahr:
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter
fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw.
Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab
Haushaltsjahr:
Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge,
Auflösung Sonderposten): €
Produkt: Sachkonto
Einsparungen ab Haushaltsjahr: 2020
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt: Sachkonto
ggf. Hinweis Dez. II/FB 20: Herr Krings
20 12
Die derzeitige
HH-Planung 2021 ff. geht noch von investiven Einzahlungen durch
Grundstücksveräußerungen und entsprechenden Erträgen aus. Diese Positionen
würden bei einem grundsätzlichen Verzicht von Grundstücken wegfallen. Die
Auswirkungen auf den Kreditrahmen und den Haushaltsausgleich wären anderweitig
zu kompensieren.
Darüber hinaus
müssten weitere Finanzmittel für den dargestellten Erwerb weiterer Grundstücke
etatisiert werden.
II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz-
bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |
Begründung der einfachen Dringlichkeit:
Die verwaltungsinterne Endabstimmung ist erst vor kurzem abgeschlossen worden und die Zustimmung des Verwaltungsvorstands ist erst am 16.02.2021 erfolgt. Aufgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Thematik wird empfohlen, die Vorlage noch in diesem Turnus zu behandeln.