- Beschluss über eine Veränderungssperre
Beschlussentwurf:
1.
Der
Entwurf der Satzung (Anlage 1 der Vorlage) für eine Veränderungssperre im
Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 242/II „Opladen - Zwischen Wupper, Düsseldorfer
Straße und Gerhart-Hauptmann-Straße“ wird
gemäß § 14 Abs. 1 und § 16 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. d. B. vom
3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt geändert durch Artikel 2 des
Gesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), in Verbindung mit § 7 der
Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen - GO NRW i. d. F. d. B. vom 14.07.1994 (GV. NRW.
S. 666), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 14. April 2020 (GV.
NRW. S. 218b, ber. S 304a), in Kraft getreten am 15. April
2020, als Satzung beschlossen.
2.
Der
Geltungsbereich ist identisch mit dem Geltungsbereich des in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplanes Nr. 242/II „Opladen - Zwischen Wupper, Düsseldorfer
Straße und Gerhart-Hauptmann-Straße“. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung
(Anlage 2 der Vorlage) zu entnehmen.
gezeichnet:
In Vertretung des Oberbürgermeisters In Vertretung In Vertretung
Märtens Lünenbach Deppe
Stadtdirektor/Stadtkämmerer
Begründung:
Lage des
Plangebietes:
Der
Geltungsbereich der Satzung ist identisch mit dem Geltungsbereich des in Aufstellung
befindlichen Bebauungsplanes Nr. 242/II „Opladen - Zwischen Wupper, Düsseldorfer
Straße und Gerhart-Hauptmann-Straße“, umfasst
den Geltungsbereich des Ursprungsplanes Nr. 76/II „Schusterinsel“ und befindet
sich im Stadtteil Opladen, Stadtbezirk II, zwischen der Wupper, Düsseldorfer
Straße, Bonner Straße, Kantstraße, der südöstlichen Begrenzung der südöstlichen
Bebauung an der Kopernikusstraße zwischen Kantstraße und Auestraße,
Kopernikusstraße, Gerhart-Hauptmann-Straße und der Raoul-Wallenberg-Straße. Der
Geltungsbereich hat eine Gesamtgröße von 193.450 m².
Anlass:
Der bestehende Bebauungsplan Nr. 76/II „Schusterinsel“ ist fehlerhaft und bedarf entsprechender Korrekturen. Unter anderem sind Festsetzungen in Bezug auf die Höhe baulicher Anlagen sowie die im Bebauungsplan angegebene Geländehöhe fehlerhaft und nicht ausreichend bestimmt. Außerdem wurde im Bebauungsplan eine ungültige Festsetzung zur Verkaufsfläche von Einzelhandelsbetrieben getroffen. Zusätzlich zum fehlerhaften Bebauungsplan gibt es ein Baubegehren auf Wohnbebauung im Bereich der Düsseldorfer Straße, welches nicht dem Ziel des aktuellen Bebauungsplanes (Gewerbegebiet) und des aufzustellenden Bebauungsplanes entspricht.
Aus den oben
dargelegten Gründen soll der bestehende Bebauungsplan Nr. 76/II „Schusterinsel“
in seinem gesamten Geltungsbereich überplant werden. Dazu soll ein neuer
Bebauungsplan aufgestellt werden.
Ziel und Zweck
der Planung:
Mit der
Aufstellung des Bebauungsplanes werden folgende Ziele und Zwecke verfolgt:
·
Das
bestehende Gewerbegebiet Schusterinsel soll unter den Anforderungen an den
Klimaschutz (Dachbegrünung, Durchgrünung des Gebietes, Vermeidung weiterer
Versiegelung) gesichert und fortentwickelt werden.
·
Basierend
auf den Empfehlungen der Einzelhandel-, Vergnügungsstätten- und Gewerbeflächenkonzepte,
soll eine Feingliederung der unterschiedlichen Betriebsformen aus den Bereichen
Freizeit, Erotik und Glücksspiel im Plangebiet erfolgen. Grundlage für die
Feinsteuerung bestimmter Nutzungen ist das vom Rat der Stadt Leverkusen im Jahr
2018 beschlossene Vergnügungsstättenkonzept. In dem Konzept wird unter anderem
folgendes Teilziel formuliert: „Vermeidung
von „Trading-Down“-Prozessen und damit eines Funktionsverlustes der Zentren und
der Leverkusener Gewerbegebiete“ (CIMA Beratung + Management GmbH:
Vergnügungsstättenkonzept der Stadt Leverkusen 2018, S. 52).
Weiter
werden im Leverkusener Gewerbeflächenkonzept folgende Empfehlungen formuliert:
„Zur Sicherstellung der verfolgten Ziele
des Gewebeflächenkonzeptes der Stadt Leverkusen ist es erforderlich, die
Zulässigkeit von Vergnügungsstätten in Gewerbegebieten mit besonderen
Entwicklungszielen bzw. einer speziellen Zielgruppenausrichtung gezielt zu
steuern“ (CIMA Beratung + Management GmbH: Vergnügungsstättenkonzept der
Stadt Leverkusen 2018, S. 57).
Im Opladener
Zentrum existiert bereits eine signifikante Anzahl von Vergnügungsstätten mit
einer hohen Tendenz zur Verstetigung bzw. Expansion. Ein Übergreifen auf das
benachbarte Gewerbegebiet Schusterinsel kann nicht ausgeschlossen werden, da
Vergnügungsstätten auch dort ausnahmsweise zulässig sind. Mit der Feingliederung
und dem partiellen Ausschluss der unterschiedlichen Betriebsformen aus den
Bereichen Freizeit, Erotik und Glücksspiel im Plangebiet, speziell im
Gewerbegebiet Schusterinsel, soll eine Beeinträchtigung der städtebaulichen
Funktion des Gebietes (Trading Down-Effekt), insbesondere durch die nachteilige
Häufung von Vergnügungsstätten, ausgeschlossen werden.
·
Der
großflächige Einzelhandel im südlichen Planbereich soll geordnet und städtebaulich
gesteuert werden. Im Bereich südlich der Bonner Straße, der planungsrechtlich
als Mischgebiet festgesetzt ist, befinden sich zwei großflächige
Einzelhandelsbetriebe (> 800 m² Verkaufsfläche), welche nach
aktueller Rechtsprechung in einem Mischgebiet nicht zulässig sind. Mit der
Planung soll hier eine städtebauliche Ordnung und Steuerung des großflächigen Einzelhandels,
auch zum Schutze der zentralen Versorgungsbereiche im Opladener Zentrum,
erfolgen. Dazu sollen auf Grundlage des Einzelhandelskonzeptes anstatt
Mischgebiete, Sondergebiete für den großflächigen Einzelhandel festgesetzt
werden.
Die allgemeinen
Wohngebiete im Ursprungsplan bleiben auch im neuen Bebauungsplan erhalten.
Veränderungssperre:
Zur Sicherung der
Planung und um die beabsichtige städtebauliche Zielsetzung umzusetzen bzw. um
eine ungesteuerte Vergrößerung der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe oder
Neuansiedlungen mit schädlichen Auswirkungen auf das Opladener Zentrum für die
Dauer des Verfahrens zu unterbinden ist eine Veränderungssperre im Sinne des
§ 14 Baugesetzbuch (BauGB) notwendig.
Sachstand zum Planverfahren:
Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Bauen der
Stadt Leverkusen hat in seiner Sitzung am 25.01.2021 die Aufstellung des
Bebauungsplanes Nr. 242/II
„Opladen - Zwischen Wupper,
Düsseldorfer Straße und Gerhart-Hauptmann-Straße“ (vgl. Vorlage Nr. 2020/0085) zum Beschluss
beraten.
Auswirkungen:
In dem der Veränderungssperre unterliegenden Planbereich dürfen
a) Vorhaben im Sinne des § 29 Baugesetzbuch nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden. Hierzu zählen insbesondere Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung oder Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen.
b) erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden.
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt
beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja – investiv
Finanzstelle/n: Finanzposition/en:
Auszahlungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt ausreichend
veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr:
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter
fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw.
Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab
Haushaltsjahr:
Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge,
Auflösung Sonderposten): €
Produkt: Sachkonto
Einsparungen ab Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt: Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz-
bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |