- Energetische, brandschutztechnische und gebäudetechnische Sanierung sowie Anpassung der Barrierefreiheit an der Festhalle Opladen
- Planungs- und Baubeschluss
Beschlussentwurf:
1. Der Entwurfsplanung der Ulrich Giebel Planungsgesellschaft (gpg-architekten) aus Köln zur Sanierung der Festhalle des Landrat-Lucas-Gymnasiums, Opladener Platz 5 in Leverkusen-Opladen, wird zugestimmt.
2. Die prognostizierten Gesamtbaukosten für die Maßnahme betragen gemäß Kostenberechnung 16.200.000 €, inklusive Mehrwertsteuer. Hierin sind 15 % zu erwartende Baukostensteigerungen und ein Risikozuschlag in Höhe von 20 % enthalten. Auf der Finanzstelle 65000170011160, Finanzposition 783100, standen bis einschließlich 2022 Planungskosten in Höhe von 685.000 € zur Verfügung.
Die weiteren erforderlichen Mittel in Höhe von 15.515.000 € sind auf der Finanzstelle 65000170011160, Finanzposition 783100, mit dem Haushalt 2023 ff. zur Verfügung zu stellen.
3. Das Vorhaben ist auf Grundlage der Entwurfsplanung im vorgesehenen Zeitplan baulich umzusetzen.
gezeichnet:
In Vertretung In Vertretung In Vertretung
Adomat Molitor Deppe
(zugleich in Vertretung
des Oberbürgermeisters)
Begründung:
Allgemeine Beschreibung des Gebäudes:
Die im Jahre 1967 errichtete Festhalle Opladen liegt zentral am
Marktplatz Opladen und verfügt über einen Theaterraum mit ca. 600 Sitzplätzen
mit dazugehörigen Nebenräumen im UG. Der Festsaal dient dem angrenzenden
Landrat-Lucas-Gymnasium als Versammlungsstätte, wird aber auch für kulturelle
Veranstaltungen externer Anbieter genutzt, wie z. B. durch die
KulturStadtLev, Junges Musical Leverkusen e. V. oder die Volksbühne
Bergisch Neukirchen e. V.
Aufteilung und Nutzung des Gebäudes:
Der Hauptzugang zur Festhalle erfolgt über die Pausenhalle des
Gymnasiums. Diese ist direkt über den Marktplatz (Opladener Platz), aber auch
vom Schulparkplatz erreichbar. Sie stellt eine Erweiterung des eigentlichen
Foyers dar und bietet zusätzliche Toilettenräume, inklusive eines
Behinderten-WCs. Sie ist jedoch nicht Bestandteil der Sanierungsmaßnahme.
Das Foyer der Festhalle verbindet mittels offener Treppen die verschiedenen
Ebenen der öffentlich zugänglichen Nutzungseinheiten. Die mittlere Ebene ist
Hauptzugang zur Festhalle; in der oberen Ebene befinden sich die Eingänge zum Zuschauerraum;
in der unteren Ebene die Zuschauergarderoben, die Toiletten für Besuchende und
die Cafeteria. Im Untergeschoss sind darüber hinaus nichtöffentliche Bereiche
untergebracht, wie Künstlergarderoben mit den zugeordneten Sanitärräumen, Nebenräume
der Technik, sowie der Orchestergraben mit zugehöriger Orchestergarderobe. Sie werden
über zwei separate Treppenräume erschlossen.
Die wesentlichen
Funktionsbereiche der Festhalle sind:
A – offenes Foyer + Cafeteria im UG,
G – Nebenräume
Cafeteria,
B – Zuschauersaal,
C – Bühnenbereich
mit Hinterbühne, Nebenbühne und Orchestergraben,
D –
Künstlergarderoben + Sanitäranlagen im UG,
E – Lager,
F – Technik.
Vorhandene Mängelpunkte/Schäden:
Das Gebäude hat erhebliche Brandschutzmängel, sodass die Nutzung der Festhalle für außerschulische Veranstaltungen derzeit untersagt ist. Die Nutzung während des Schulbetriebs erfolgt unter bestimmten Auflagen. Eine Barrierefreiheit des Gebäudes ist nicht vorhanden, der Zuschauerraum ist für Rollstuhlfahrende nur durch einen Nebeneingang über den Schulparkplatz erreichbar, das obere Foyer, die Garderoben und die Toiletten im Untergeschoss gar nicht.
Es
herrscht in den Bereichen hinter und neben der Bühne sowie im Untergeschoss ein
unzureichendes Platzangebot an Abstell- und Lagermöglichkeiten. Das Gebäude
entspricht nicht den heutigen energetischen Anforderungen; Fenster und Fassade
sind veraltet. Daneben liegt ein großer Sanierungsstau bzgl.
der vorhandenen, 55 Jahre alten, Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Kälteanlage
sowie der Elektrotechnik vor. Die vorhandenen technischen Anlagen in den
Gebäuden sind ausnahmslos als abgängig zu bezeichnen und es sind kapitale
Schäden durch Rohrleitungsbrüche zu befürchten. Der Erhalt von Fragmenten der
Sanitär-, Heizungs-, Lüftungs- und Kälteanlagen wird aus technischer Sicht als
nicht sinnvoll und unwirtschaftlich angesehen.
Es ist daher eine gesamtheitliche Betrachtung und konzeptionell zusammenhängende Neuinstallation der technischen Anlagen erforderlich. Darüber hinaus sind im Zusammenhang mit dem Starkregenereignis von 14./15. Juli 2021 in weiten Teilen des Untergeschosses Schäden durch aufsteigendes Wasser entstanden.
Urheberrecht:
Das Gebäude unterliegt dem
Urheberrecht; insofern musste eine Beteiligung der Rechtsnachfolger des damaligen
Architekten und Entwurfsverfassers erfolgen. Dieser hat den vorliegenden Plänen
zugestimmt, möchte aber im Verlauf des Verfahrens über den Fortgang der Planung
informiert werden.
Planung allgemein:
Die Festhalle soll
brandschutztechnisch, energetisch und gebäudetechnisch saniert werden. Die
Funktionsbereiche bleiben wie im Bestand erhalten, werden jedoch in
Teilbereichen in der Anordnung optimiert. Zusätzlich werden in ungenutzten
Lufträumen (Hinter- und Nebenbühne) neue Ebenen für die Unterbringung der
Lüftungstechnik sowie benötigte Lagerflächen geschaffen. Die Planungskonzeption
betrachtet auch die Barrierefreiheit gemäß DIN 18040-1, sowohl für die
Zuschauenden als auch für die Künstlerinnen und Künstler. Diese wird, da bis
jetzt nur unzureichend vorhanden, so weit wie möglich hergestellt.
Vorgesehene Maßnahmen im Einzelnen:
Hochbau
·
Energetische
Ertüchtigung:
o
Überarbeitung
der Fassaden im Bestand (Fassadenhülle und Wärmedämmung),
o
Erneuerung
der Fenster- und Türanlagen,
o
Sanierung
der Dachflächen inkl. Wärmedämmung.
·
Ertüchtigung
und Verbesserung des Brandschutzes, u. a. Austausch des Belags Schnürboden,
Austausch der Wandverkleidungen aus Holz.
·
Einbau
von zwei Aufzügen:
o
Aufzug für
Besuchende zur Anbindung aller drei öffentlich zugänglichen Ebenen (Zugang über
den Lehrerinnen bzw. Lehrerparkplatz und Foyer),
o
Nebenaufzug
mit Zugang über die Herzogstraße zur Anbindung des Bereichs für Künstlerinnen
und Künstler im UG, der Bühne und der neuen Lagerflächen im Obergeschoss der
Hinterbühne.
·
Erneuerung
der Innenausstattung des Zuschauerraums (neue Bestuhlung, neuer Bodenbelag, neue
Wandverkleidungen, neue Verdunklung).
·
Sanierung
und Neuorganisation der Künstlerbereiche im UG, inkl. Sanierung der
Sanitäranlagen.
·
Herstellung
des Arbeitsschutzes im Bereich der Bühne.
·
Statische
Ertüchtigung der Dachkonstruktion.
·
Abdichtung
der Bodenplatte des Bauwerks gegen aufsteigende Feuchtigkeit.
Technik
·
Lüftungstechnik:
Rückbau und
Erneuerung der kompletten Lüftungs- und Kältetechnikanlage. Es sind künftig drei
getrennte Lüftungsanlagen mit Klimatisierung für die Bereiche Festsaal,
Cafeteria und Künstlergarderoben geplant (zur besseren Steuerung der unterschiedlichen
Nutzungszeiten). Eine weitere Anlage ohne Klimatisierung ist für die WCs im UG
vorgesehen. Das Foyer wird nicht separat belüftet. Hier geht man von einer
Nachströmung und einem Austausch der Luft durch die Anlage im UG und durch die
Türen zum Festsaal aus.
Aufstellort der
großen Lüftungsanlage für die Festhalle:
Lüftungszentrale im UG/Lüftungsturm zur Ansaugung in Außenanlagen am Schulparkplatz,
Aufstellorte
der zwei kleinen Lüftungsanlagen für die Nebenräume (Künstlerbereiche) UG und
die Cafeteria:
Gitterrostebene der Nebenbühne.
·
Kältetechnik
Für alle
drei Anlagen erfolgt die Kühlung unter Einsatz von acht reversiblen Luftwärmepumpen
(sie können neben Kälte im Umschaltbetrieb auch Wärme erzeugen und einen
Großteil der benötigten Heizwärme zur Lufterwärmung erbringen). Der Strombedarf
der Wärmepumpen soll überwiegend durch den erzeugten Strom aus einer neuen
Photovoltaikanlage auf dem Gebäudedach gedeckt werden.
Die zwei
Geräte für die kleinen Lüftungsanlagen werden auf dem Dach der Hinterbühne
hinter einer Glaswand (Schallschutz) aufgestellt. Die übrigen sechs Geräte für
die große Anlage werden an der Außenwand des Gebäudes, auf dem Parkplatz für
Lehrerinnen und Lehrer, platziert. Die getrennte Aufstellung der Wärmepumpen
dient der maximalen Reduktion der Schallbelastung der umgebenen Wohnbebauung.
·
Wärmeversorgung
und Heizung
Rückbau und
Erneuerung aller Heizkörper einschließlich des zugehörigen Leitungsnetzes,
statische
Heizkörper für die Grundlast,
Heizwärmeerzeugung
durch Lufterwärmung durch die drei Lüftungsanlagen
(siehe Lüftung und Kälteerzeugung),
Erneuerung der Anbindung über Nahwärme
an die Heizzentrale im Gebäude SEK II des Landrat-Lucas-Gymnasiums.
·
Sanitär
Grundlegende Sanierung der
vorhandenen Abwasseranlagen sowie aller Trinkwasserleitungen und Sanitärobjekte.
·
Elektro
Erneuerung
der kompletten Elektroinstallation, der Brandmeldetechnik und der Alarmierung,
Errichtung
einer Photovoltaikanlage auf dem Dach.
·
Sprinkler
Rückbau und
Erneuerung der Sprinkleranlage im Bühnenbereich.
Bühnentechnik
·
Erneuerung
der Bühnentechnik (Medientechnik, Audiotechnik, Steuerungstechnik, Beleuchtung,
neuer Bühnenvorhang, Brandschutz usw.),
·
Verlegung
Regiepult vom OG in den hinteren Bereich des Zuschauerraums,
·
Erneuerung
der handbetriebenen Prospektzüge durch Maschinenzüge,
·
Erneuerung
der Verdunklung und Umstellung auf elektrischen Antrieb,
·
Erneuerung
des Orchesterpodiums,
·
Herstellung
der Arbeitssicherheit durch Einziehen von Gitterrostebenen, Austausch und
Teilentfernung von Laufgängen.
Nachhaltigkeit
- Verbesserung der Wärmedämmung der gesamten Gebäudehülle nach BEG (Bundesförderung
für effiziente Gebäude) - Reduzierung der Energieverbräuche,
- Verbesserung der Energiebilanz durch Modernisierung der technischen
Anlagen,
- Auswahl der Fassadenmaterialien in Hinblick auf Rückbaubarkeit und
Recycelbarkeit,
- PV-Anlage auf Teilen des Dachs des Zuschauerraums und des
Bühnenbereichs,
- Einsatz von Luftwärmepumpen zur Temperierung der Raumluft.
- Fassadenbegrünung in Teilbereichen:
Eine Dachbegrünung
wurde auf Machbarkeit geprüft, ist aber aus statischen Gründen auf den
Bestandsdächern nicht möglich.
Barrierefreiheit:
Für die öffentlich
zugänglichen Bereiche wird durch die geplante Maßnahme eine vollständige Barrierefreiheit
erreicht. Im Zuschauerraum des Festsaals werden fünf Stellflächen für
Rollstühle geschaffen. Die Rollstuhlnutzenden werden künftig gemeinsam mit
anderen Besuchenden den Saal betreten und können alle Bereiche des Foyers (auch
im UG) erreichen. Sie nutzen dieselben Zugangswege wie die Besuchenden ohne
Handicap.
Der Festsaal wird
mit einer induktiven Höranlage ausgestattet, sodass Nicht-Hörende an
Veranstaltungen teilhaben können. Ein barrierefreies WC ist bereits in der
Pausenhalle des Gymnasiums vorhanden. Im Bereich der Cafeteria wird ein weiteres,
öffentlich zugängliches, barrierefreies WC errichtet. Der Bereich der
Künstlergarderoben im Untergeschoss wird überwiegend barrierefrei gestaltet (u.a.
gibt es dort ein weiteres barrierefreies WC). Ausnahmen sind die
Orchestergarderobe und der Orchestergraben sowie einige Technikräume. Hier ist
eine Barrierefreiheit aus bautechnischen Gründen mit angemessenen Mitteln nicht
zu erreichen.
Außenanlagen:
Zu den
Außenanlagen erfolgt keine separate Vorlage durch den Fachbereich Stadtgrün (FB
67). Es erfolgt keine Planung der Außenanlagen, da die vorhandenen Grünflächen
erhalten bleiben bzw. im vorhandenen Umfang wiederhergestellt werden.
Materialien:
Fassade |
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Festsaal und
Foyer |
: |
vorgehängte,
hinterlüftete Keramikfassade vor mineralischer Wärmedämmung, |
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Bühnenturm |
: |
vorgehängte,
hinterlüftete Betonfertigteile mit strukturierter Oberfläche in Anlehnung an
die Bestandsfassade vor mineralischer Wärmedämmung, |
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Fenster und Türen |
: |
thermisch
getrennte Aluminium Fenster, Stahltüren und Pfosten- Riegelfassaden mit 3-fach
Isolierverglasung, |
Böden |
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Festsaal /
Zuschauerraum |
: |
Linoleumbodenbelag, |
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Toilettenanlagen |
: |
Fliesenbelag Steinzeug, |
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Foyer und
Cafeteria |
: |
Erhalt der
vorhanden Werksteinböden, |
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Künstlergarderoben |
: |
Linoleumbodenbelag, |
Wände |
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Festsaal /
Zuschauerraum |
: |
Austausch der
vorh. Holzverkleidung (Brandschutz), |
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Toilettenanlagen |
: |
Fliesenbelag
Steinzeug, |
Decken |
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Festsaal |
: |
Erneuerung der
Akustikdecke, |
|
Foyer |
: |
Austausch der
Holzpaneeldecke gegen eine akustisch wirksame, Metalllamellendecke, |
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Künstlergarderoben |
: |
akustisch
wirksame Abhangdecken aus Gipskartonplatten, |
Ausstattung |
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Bestuhlung Zuschauerraum |
: |
Austausch der
Bestuhlung. |
Baustellenandienung:
Die
Baustellenandienung erfolgt über die Herzogstraße. Der Parkplatz für die
Lehrerinnen und Lehrer wird mindestens zur Hälfte für die Baustelleneinrichtung
und als Arbeitsbereich benötigt. Ebenso werden, zumindest für die Zeit der
Fassadensanierung und des Rückbaus der Lichtschächte, die Parkplätze (ca. 14
Stück) auf der Ostseite der Festhalle, längs der Herzogstraße, nicht benutzbar
sein.
Kosten:
Die
prognostizierten Gesamtkosten betragen gemäß Kostenschätzung laut DIN 276 nach
heutigem Stand 16.200.000 €, einschließlich Mehrwertsteuer. In dieser Summe ist
ein Zuschlag (15 %) für die zu erwartende Baukostensteigerung sowie ein
Sicherheitszuschlag von 20 % für Unvorhergesehenes enthalten.
Förderungen
Es ist vorgesehen,
sich auf folgende Förderprogramme zu bewerben:
·
Richtlinie
für die Bundesförderung für effiziente Gebäude - Nichtwohngebäude,
·
Wiederaufbauhilfe
Nordrhein-Westfalen (Hochwasserkatastrophe Juli 2021) für den Bereich der
Feuchtschäden im Kellergeschoss.
Termine:
Die
Planungsleistungen sollen nach dem Planungs- und Baubeschluss kurzfristig
fortgesetzt werden, um im Mai 2023 den Bauantrag stellen zu können. Mit der
Ausführungsplanung wird unmittelbar im Anschluss an die Bauantragsstellung
begonnen. Parallel hierzu erfolgt die Ausschreibung und Vergabe der einzelnen
Gewerke, sodass im Oktober 2023 mit dem Bau begonnen werden kann. Die Fertigstellung
und Übergabe ist für Oktober 2025 geplant. Da es sich im Wesentlichen um eine Sanierungsmaßnahem
handelt, bei der die Behebung von Mängeln und die energetische Ertüchtigung des
Gebäudes im Vordergrund stehen, wurde hier auf die gesonderte Einreichung einer
Planungsvorlage verzichtet.
Vorbereitende Maßnahmen:
Im Vorfeld dieser
Maßnahme erfolgt der Ausbau der schadstoffbelasteten Bauteile. Die Schadstoffe
befinden sich insbesondere im Untergeschoss sowie im Dachaufbau. Hierzu wird in
Teilbereichen des Parkplatzes für Lehrerinnen und Lehrer die erforderliche
Baustelleneinrichtung untergebracht.
Risikobewertung:
Die Bausubstanz des
bestehen Gebäudes wurde im Vorfeld gründlich untersucht. Diese Untersuchungen
können - da sie im laufenden Betrieb erfolgen - jedoch immer nur einige wenige
ausgesuchte Bereiche innerhalb eines so komplexen Gebäudes beleuchten. Es
besteht somit immer ein Restrisiko, dass z. B. beim Öffnen von Bauteilen
an anderen als den bisher beprobten Stellen andere Materialien oder
Konstruktionen angetroffen werden, als aufgrund der Voruntersuchungen zu
erwarten waren.
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein
(sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja –
investiv
Finanzstelle/n: 65000170011160 Finanzposition/en:
783100
Auszahlungen für die Maßnahme: 16.200.000,-
€
Fördermittel beantragt: Nein Ja es ist beabsichtigt Fördermittel zu
beantragen, siehe Begründung
Name Förderprogramm: siehe Begründung
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt
ausreichend veranschlagt
Ansätze sind ausreichend, wenn, wie beantragt,
ab 2023 ff Mittel zur Verfügung
gestellt werden
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr: 2025
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter fallen neben den
üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw. Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht genau bezifferbar, da im Rahmen
der Sanierung sehr viel Bühnentechnik erneuert wird. Ebenso wird die
Lüftungsanlage/Kälteanlage erneuert. Hier muss nach Fertigstellung der Maßnahme
geprüft werden, ob es sich um Gebäudebestandteile oder Betriebsvorrichtungen
handelt. Beide unterliegen unterschiedlichen Abschreibungshöhen
(Restnutzungsdauern). Nach der Sanierung muss durch den Gutachterausschuss die
Restnutzungsdauer der Festhalle neu festgelegt werden. Auf dieser Grundlage
wird die bilanzielle Abschreibung des Gebäudes berechnet. Eine belastbare
Aussage ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht möglich, es handelt sich nur um
Erfahrungswerte. Bei einer nach Fertigstellung der Sanierung angenommenen
Restnutzungsdauer der Festhalle von 40 Jahren beträgt die Höhe der bilanziellen
Abschreibung inklusive Restbuchwert der Halle zum Zeitpunkt der Sanierung ca.
350.000,- € p.a.. Die bilanziellen Abschreibungen für die Betriebsvorrichtungen
werden ca. 300.000,- € p.a. für die ersten 10 Jahre nach Fertigstellung
betragen.
Jährliche Folgeerträge
(ergebniswirksam) ab Haushaltsjahr: 2025
Erträge
(z. B. Gebühren, Beiträge, Auflösung Sonderposten): €
Produkt:
Sachkonto
Sollten Fördermittel generiert werden
können, werden diese in Sonderposten erfasst, die über die jeweilige Laufzeit
(Gebäude oder Betriebs-vorrichtungen) ertragswirksam aufgelöst und somit das
Ergebnis verbessern werden.
Einsparungen ab Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt:
Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der
Maßnahme im Sinne des Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz- bis mittelfristige Nachhaltigkeit |
langfristige Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |