- Variantenuntersuchung
Beschlussentwurf:
1. Die vergleichende Variantenuntersuchung zum
Bauabschnitt I Realschule Am Stadtpark wird zustimmend zur Kenntnis genommen.
2. Dem Vorschlag der Verwaltung, die Planung auf
Grundlage der Variante 2 „Neubau der Sporthalle und des Fachklassentraktes“ fortzuführen, wird
zugestimmt.
3. Die Verwaltung wird beauftragt, die
notwendigen Finanzmittel mit dem Haushaltsplanentwurf 2022 ff. bereitzustellen.
4. Aus Termingründen und aufgrund der bereits
vorliegenden Planungstiefe ist vorgesehen, die weiteren Planungsergebnisse im
Rahmen einer kombinierten Planungs- und Baubeschlussvorlage zur
Beschlussfassung vorzulegen.
gezeichnet:
In Vertretung In Vertretung In
Vertretung
Richrath Molitor Adomat Deppe
Begründung:
Bei der Realschule Am Stadtpark handelt es sich um eine
5-zügige Realschule im Stadtteil Wiesdorf. Die Schule ist eine Schule des
Gemeinsamen Lernens, unterrichtet also inklusive Schülerinnen und Schüler mit
und ohne sonderpädagogischen Unterstützungsbedarf. Im Rahmen des Grundsatzbeschlusses
vom 31.03.2020 (Vorlage Nr. 2020/3535) wurde die Verwaltung beauftragt, die
Planungen hinsichtlich einer Sanierung und Weiterentwicklung der Realschule Am Stadtpark fortzuführen und entsprechende
Mittel für die folgenden Haushaltsjahre einzuplanen. Weiter wurde beschlossen,
die Schule für eine 6-Zügigkeit zu ertüchtigen und einen Ganztagsbetrieb zu
ermöglichen.
Aufgrund der Größenordnung des Standortes wurde beschlossen,
die Sanierung in 4 Bauabschnitte zu gliedern. Das Bauen in Bauabschnitten
gewährleistet den Erhalt des Schulbetriebes am Standort während der baulichen
Umsetzung. Für den Bauabschnitt I (Sporthalle sowie die Trakte III und VI)
wurde die Verwaltung beauftragt, zwei Varianten (Sanierung und Neubau) zu
untersuchen und vergleichend in Machbarkeitsstudien darzustellen. Im Rahmen
dieser Machbarkeitsstudien wird die Wirtschaftlichkeit der Varianten
gegenübergestellt. Die Außenanlagen und die Sanierung der Grundleitung der Liegenschaft
werden als gesondertes Projekt zu einem späteren Zeitpunkt verwirklicht.
Mit der Erarbeitung wurde die HHA Planung GmbH
(Hahn Helten Architektur) aus Aachen nach einem vorgeschalteten EU-weiten
VGV-Verfahren beauftragt. Nach einer eingehenden städtebaulichen und
programmatischen Grundlagenermittlung arbeitete das Planungsbüro zwei
unterschiedliche Varianten als Vorentwurfsstudien aus. Diese beziehen sich auf
die in Vorlage Nr. 2020/3535 vorgeschlagenen Optionen - Erhalt des
Bestandes oder Ersatzneubau.
Variantenplanung:
Die Variante „Sanierung“ beinhaltet den Erhalt und die Sanierung des bestehenden Gebäudetraktes VI sowie der bestehenden Sporthalle und eine bauliche Ergänzung des naturwissenschaftlichen Traktes. Die Variante „Neubau“ sieht am gleichen Standort einen Ersatzneubau für den naturwissenschaftlichen Schultrakt und die Sporthalle als Baukörper vor, der den heutigen Standards der Technik in vollem Umfang gerecht wird.
In beiden Varianten wird die Sporthalle nicht zur Versammlungsstätte ausgebaut, da die Pausenhalle der Schule als Versammlungsstätte für 474 Schülerinnen und Schüler genehmigt ist. Bei größeren Veranstaltungen steht der Schule das Forum Leverkusen zur Verfügung. Im Bereich des Gebäude III gibt es seit Jahren auffällige Rissbildungen. Gründe dafür liegen in der Baukonstruktion und im Untergrund. Die Rissbildung wird dauerhaft kontrolliert. Eine wirtschaftliche Sanierung ist nicht möglich. Beide Varianten sehen einen Rückbau des Gebäude III aus statischen Gründen vor. Während der Bauphase werden in beiden Varianten die angrenzenden Räumlichkeiten im sogenannten „Glaspalast“ als Provisorium genutzt, damit der Erhalt des Schulbetriebes gewährleistet ist.
Variante 1:
„Sanierung und Erweiterung der Sporthalle und des Fachklassentraktes“:
In der Variante „Sanierung“ soll der Bestandsbau der Realschule am Stadtpark erhalten, saniert und durch einen Anbauteil im Süden im Bereich des alten Gebäudetraktes III ergänzt werden. Die bestehenden Gebäude werden grundlegend saniert. Hierbei geht es um statische Ertüchtigungen, Feuchtigkeitssanierungen, Schadstoffsanierungen., energetische Sanierungen und um die Grundsanierung der Gebäudetechnik.
Eine Erweiterung des Fachklassentraktes ist notwendig, um das Raumprogramm abzubilden. Die Räume sind allerdings trotzdem teilweise kleiner als gefordert. Das Raumprogramm kann diesbezüglich nicht voll realisiert werden, da durch die vorhandene Tragwerksstruktur die Größe und Anzahl der Räume eingeschränkt ist. Die Fachklassen in der Sanierung sind in ihrem Zuschnitt nicht zeitgemäß. Die angrenzende Sporthalle wird ebenso erhalten und grundlegend saniert. Die Fassade muss zunächst ertüchtigt werden. Darauf ist eine vorgehängte hinterlüftete Fassade aus Faserzement vorgesehen, somit erhält man eine einheitliche Fassadengestaltung.
Aus
denkmalpflegerischer Sicht stellt die Erweiterung des naturwissenschaftlichen
Traktes einen Nachteil dar, da sich dieser zu nah am denkmalgeschützten
Gebäudeteil II befindet und die Sichtachse stört.
Nachhaltigkeit:
Bei der Sanierungsvariante ist der
Einsatz einer PV-Anlage auf dem Sporthallendach aus statischen Gründen nicht
möglich. Eine extensive Dachbegrünung kann nur auf dem Dach des
naturwissenschaftlichen Traktes und des Umkleidebereiches erfolgen, jedoch
nicht auf der Sporthalle. Die Fassade wird in Teilen berankt.
Es ist beabsichtigt, den
energetischen Standard „KfW 55“ umzusetzen.
Variante
2: „Neubau der Sporthalle und des Fachklassentraktes“:
In der Variante „Neubau der Sporthalle und des Fachklassentraktes“ werden zunächst der alte Fachklassentrakt und die Sporthalle komplett abgerissen. Der Neubau wird an größtenteils gleicher Stelle errichtet. Hierdurch reduziert sich der Aufwand der Erdarbeiten. Der neue Baukörper kann wesentlich kompakter realisiert werden. Im Neubau findet eine räumliche Gliederung der Baumassen durch eine Höhenstaffelung zwischen Schule und Sporthalle statt, sodass die Nutzungen auch durch die Form des Baukörpers von außen ablesbar sind. Der Neubau fügt sich somit hinsichtlich seiner Baumassen in den städtebaulichen Kontext der unmittelbaren Umgebung ein.
Der Neubau enthält komplett neue Raumstrukturen und erfüllt
alle Voraussetzungen für modernen Unterricht, da durch die optimierte
Raumkubatur alle pädagogischen Ansätze umzusetzen sind. Für die Fassade
des Neubaus ist eine Lösung aus Ziegelmauerwerk und Beton vorgesehen. Im
südlichen Eingangsbereich im Erdgeschoss erhält das Gebäude einen Sockel aus
vertikal gegliederten Betonfertigteilen. Die flexible Gestaltung der Fassade
und der ausreichende Abstand zum Gebäudeteil II sind aus denkmalpflegerischer
Sicht als positive Aspekte anzusehen.
Nachhaltigkeit:
Bei der
Variante 2 wird auf dem Dach der Sporthalle eine PV-Anlage errichtet und eine
extensive Dachbegrünung vorgesehen. Diese kann ebenso auf dem Dach des naturwissenschaftlichen
Traktes sowie auf dem Dach des Umkleidebereiches als Biodiversitätsdach umgesetzt
werden. Die Fassade wird in Teilen berankt. Grundsätzlich wird der KfW 55
Standard angesetzt, allerdings sind im Neubau KFW 40 Komponenten geplant, u.a.
ein besserer energetischer Standard, da hier z. B. auch in Richtung Erdreich
gedämmt werden kann.
2. Kostenvergleich
Baukosten RS Am Stadtpark Bauabschnitt 1:
Die Gesamtkosten KG
200 bis 700 brutto für die Variante „Sanierung und Erweiterung der Sporthalle
und des Fachklassentraktes“ schließen mit 18.225.000 €. Die Gesamtkosten KG 200
bis 700 brutto für die Variante „Neubau der Sporthalle und des
Fachklassentraktes“ schließen mit 19.540.000 €. Die preisliche Differenz
zwischen beiden Varianten ist im Wesentlichen in den Positionen Photovoltaik,
Fassade, der größeren Fläche der Dachbegrünung und in der verwertbaren
Altsubstanz begründet.
In einer Variante
Neubau sind Mehr- oder Minderkosten als Risikozuschlag in Höhe von 10% zu
kalkulieren. In der Variante Sanierung und Erweiterung sollten es mindestens
20% sein. Das Risiko von bisher nicht absehbaren zusätzlichen Ertüchtigungen
und Maßnahmen im Altbau ist ungleich größer als im Neubau. Berücksichtigt man die
Risikoabschätzung, stellt sich der Vergleich wie folgt dar: Variante Sanierung
und Erweiterung: 21.817.000 € (Summe brutto inkl. 20 % Risikoaufschlag), Variante
Neubau: 21.494.000 € (Summe brutto inkl.10 % Risikoaufschlag).
Förderungen:
Es ist vorgesehen sich auf
folgende Förderprogramme zu bewerben:
- Investitionspaket zur Förderung von Sportstätten - wird geprüft,
- Richtlinie für die Bundesförderung für Effiziente Gebäude - Nichtwohngebäude (BEG-NWG) - wird geprüft.
Fazit
Begründung Fachbereich
Gebäudewirtschaft für die Neubauvariante:
Die Sanierung des Gebäudekomplexes zeigt sich aufgrund der Gebäudekonstruktion und der schlechten Bausubstanz als unwirtschaftlich. Bei einer Sanierung bleiben erhebliche funktionale Nachteile, da u. a. die räumlichen Defizite, nicht behoben werden können. Auch die Aspekte der Nachhaltigkeit lassen sich in der Sanierung nur bedingt umsetzen. Auf der Dachfläche sind keine statischen Reserven für eine Dachbegrünung und Photovoltaikanlage.
Da der Neubau das
Raumprogramm besser abbildet, ein nachhaltiges Gebäude entsteht und das Risiko
von bisher nicht absehbaren zusätzlichen Ertüchtigungen im Altbau durch den
Totalabbruch eliminiert wird, ist nach Einschätzung der Gebäudewirtschaft die
Neubauvariante – Variante 2- auch die insgesamt wirtschaftlichere Variante und
wird daher klar favorisiert.
Wesentlichen Aspekte bei der Entscheidung für Variante 2 sind
- pädagogische Vorteile,
- Umsetzung Raumprogramm,
- funktionale Überlegenheit,
- geringere Kosten bei bereinigten Kosten,
- geringere Kostenrisiken (Hochbau u. TGA),
- Achtungsabstand zum Denkmal,
- Themen der Nachhaltigkeit (Qualität der energetischen Standards, Dachbegrünung, PV-Anlage, Fassadenbegrünung),
- einfacherer Bauablauf.
Die Variante 2 spiegelt die Verantwortung der öffentlichen Hand wieder, möglichst wirtschaftlich und nachhaltig zu agieren. Daraus folgend wird empfohlen, die Variante Neubau (vollständiger Ersatzneubau) als Grundlage für die weitere Planung zu verwenden.
Aufgrund der bereits
vorliegenden Planungstiefe, der detaillierten Kostenschätzung und aus
Termingründen schlägt die Verwaltung für die weiteren Planungsergebnisse einen
kombinierten Planungs- und Baubeschluss vor.
Begründung Fachbereich Schulen für die Neubauvariante:
Aus Sicht des Fachbereiches Schulen wird die Neubauvariante klar favorisiert. Bei dieser Variante kann das Raumprogramm mit den geforderten Raumgrößen und Raumzuschnitten vollumfänglich umgesetzt werden.
Eine aufwändige und sehr kostenintensive Sanierung des Bestandsgebäudes, nach welcher die Räume nicht den aktuellen Standards entsprechen, ist nicht wünschenswert und auch nicht sinnvoll. Die Verordnungen zur Klassenbildung an weiterführenden Schulen in NRW sehen Klassengrößen bis teilweise über 30 Schülerinnen und Schülern vor. Die im Bestand entstehenden naturwissenschaftlichen Räume wären allerdings aufgrund der Zuschnitte nur sinnvoll mit 26-28 Personen nutzbar. Eine darüberhinausgehende Personenzahl stellt gerade in den naturwissenschaftlichen Räumen ein gewisses Sicherheitsrisiko dar, weil nicht mehr alle Schülerinnen und Schüler bei Experimenten sicher beaufsichtigt werden könnten.
Bezüglich der übrigen Argumente schließt sich der Fachbereich Schulen den Vor- und Nachteilen des Fachbereiches Gebäudewirtschaft an und spricht sich deutlich für die Neubauvariante aus, um ein zukunftsfähiges Gebäude zu errichten (die Schule wurde in diese Entscheidungsfindung eingebunden und spricht sich auch für die Neubauvariante aus).
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein (sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt
beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja – investiv
Finanzstelle/n: 65000170011149 Finanzposition/en: 783100
Auszahlungen für die Maßnahme: 21.817.000,- € (Variante Sanierung inkl.
Sicherheitsaufschlag)
Auszahlungen für die Maßnahme: 21.494.000,- € (Variante Neubau inkl.
Sicherheitsaufschlag)
Fördermittel beantragt: Nein Ja % geplant: Investitionspaket zur Förderung
von Sportstätten (Bundesförderung) sowie KFW 55
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt ausreichend
veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Im Rahmen der Haushaltsanmeldungen 2022 ff. müssen für die Variante Sanierung
zusätzlich 4.397.000,- € bzw. für die Variante Neubau 3.752.000,-€
zur Verfügung gestellt werden.
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr: nicht benennbar
Bilanzielle Abschreibungen:
Bei der Variante Sanierung wird durch die kommunale Bewertungsstelle die Restnutzungsdauer neu festgelegt. Die Sanierungskosten werden auf die neudefinierte Restnutzungsdauer verteilt. Bei der Variante Neubau wird eine Nutzungsdauer von 50 Jahren angenommen. Damit ergibt sich voraussichtlich eine jährliche Abschreibungshöhe in Höhe von ca. 430.000 €. Bei der Variante Neubau fallen einmalige Sonderabschreibung durch Abriss voraussichtlich in 2023:in Höhe von ca. 1.100.000 € an.
Hierunter
fallen neben den üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw.
Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam) ab
Haushaltsjahr:
Erträge (z. B. Gebühren, Beiträge,
Auflösung Sonderposten): €
Produkt: Sachkonto
Kann erst beziffert
werden, wenn Förderzusagen vorliegen.
Einsparungen ab Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt: Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der Maßnahme im Sinne des
Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz-
bis mittelfristige
Nachhaltigkeit |
langfristige
Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |