- Aufstellungsbeschluss
- Beschluss über die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Beschlussentwurf:
1. Für das in der Gemarkung Küppersteg liegende Plangebiet wird gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Aufstellung eines Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB beschlossen. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs ist der Planzeichnung (Anlage 1 der Vorlage) zu entnehmen.
2. Der Bebauungsplan erhält die Bezeichnung Nr. 262/II „Küppersteg – Seniorenwohnen Alte Landstraße“.
3. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 262/II "Küppersteg - Seniorenwohnen Alte Landstraße" wird gemäß § 2 Abs.1 in Verbindung mit § 13a Abs. 2 BauGB (beschleunigtes Verfahren) beschlossen.
4. Dem städtebaulichen Vorentwurf mit den zwei Varianten zum Bebauungsplan Nr. 262/II „Küppersteg - Seniorenwohnen Alte Landstraße“ wird in der vorliegenden Fassung (Anlagen 2.1 und 2.2 der Vorlage) zugestimmt.
5. Die Öffentlichkeit ist gemäß § 3 Abs. 1 BauGB frühzeitig an der Planung zu beteiligen. Dazu soll das städtebauliche Planungskonzept zum Bebauungsplan, einschließlich der Begründung, für 30 Tage öffentlich ausgehängt werden.
Die Beschlussfassung erfolgt vorbehaltlich des Beitrittsbeschlusses der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk II.
gezeichnet:
In Vertretung In Vertretung
Deppe Lünenbach
Begründung:
Lage des
Plangebiets:
Das
Plangebiet des Bebauungsplans Nr. 262/II „Küppersteg – Seniorenwohnen Alte
Landstraße“ befindet sich im Stadtteil Küppersteg. Das Gebiet (Adresse: Alte
Landstraße 82) umfasst in der Gemarkung Bürrig Flur 17, eine Teilfläche des
Flurstücks 440 und das Flurstück 469. Das Plangebiet weist eine Gesamtgröße von
ca. 2.400 m² auf. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereichs ist der
Planzeichnung zu entnehmen (Anlage 1 der Vorlage).
Verfahrensstand:
Der
Ausschuss für Stadtentwicklung, Planen und Bauen hat in seiner Sitzung am
16.05.2022 die Verwaltung beauftragt, für den im Eigentum der Evangelischen
Kirchengemeinde liegenden Grundstücksbereich in Leverkusen-Küppersteg/Alte
Landstraße ein Satzungsverfahren durchzuführen und hierzu einen Bebauungsplan
im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufzustellen (Vorlage Nr.
2022/1400). Hierbei sollen ausschließlich Wohngebäude berücksichtigt werden,
die mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können.
Verfahrensart
(Beschleunigtes Verfahren):
Um die
planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung der Planung zu schaffen,
ist die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans gemäß § 30 Abs. 1 BauGB
erforderlich. Der Bebauungsplan soll als Angebotsbebauungsplan aufgestellt
werden, unter Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB. Das
Verfahren gemäß § 13a BauGB erfordert keinen Umweltbericht, wenn keine
Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 (6) Nr. 7b BauGB genannten
Schutzgüter bestehen. Gleichwohl sind die möglichen Umweltauswirkungen der
Planung darzustellen.
Die
Aufstellung im beschleunigten Verfahren ist möglich, da der Bebauungsplan für
die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung bzw. für andere
Maßnahmen der Innenentwicklung aufgestellt wird, und weniger als 20.000 m²
Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festsetzt.
Planungsanlass:
Anlass der
Planung ist die Absicht der Evangelischen Kirchengemeinde an Dhünn, Wupper und
Rhein (Leverkusen Bürrig, Küppersteg, Rheindorf), das in ihrem Besitz
befindliche Grundstück für den Wohnungsbau zu entwickeln. Aus diesem Grund
wurde durch die Evangelische Kirchengemeinde mit Datum vom 28.04.2020 ein
Bürgerantrag (Nr. 2020/3604) gestellt, der am 16.06.2020 in der Sitzung
der Bezirksvertretung für den Stadtbezirk II vorgestellt wurde.
Da das
Vorhaben den hier geltenden Festsetzungen des rechtsverbindlichen
Bebauungsplans Nr. 65/b entgegensteht, konnte dem Vorhaben vonseiten der
Verwaltung nicht zugestimmt werden und der Bürgerantrag wurde abgelehnt. Da die
Bezirksvertretung für den Stadtbezirk II das vorgestellte Vorhaben
grundsätzlich befürwortet, wurde beschlossen, dass sich die Antragstellenden
mit der Verwaltung in Verbindung setzen, um die Voraussetzungen für ein
Bauleitplanverfahren zu beraten. Im Ergebnis wurde ein architektonisches
Konzept für eine Bebauung konkretisiert und ein Planungsvertrag vereinbart, mit
dem die Evangelische Kirchengemeinde die Übernahme der anfallenden Kosten für
ein Bebauungsplanverfahren bestätigt.
Das
Plangebiet befindet sich vollständig im Besitz der Evangelischen
Kirchengemeinde. Nach der Einstellung der Gottesdienstnutzung vor einigen
Jahren wurden die bestehenden Gebäude auf dem gesamten Gelände funktionslos.
Das östlich an das Plangebiet angrenzende und ehemals als Kirche genutzte
Gebäude wurde bereits zu einer 4-gruppigen Kindertageseinrichtung umgebaut und
modernisiert. Auf dem Plangebiet steht zudem das zweigeschossige, ehemalige
Pfarrhaus, das nicht mehr den heutigen Anforderungen entspricht. Dieser
Grundstücksteil sowie die zur Alten Landstraße vorgelagerte Freifläche sollen
einer neuen Nutzung zugeführt werden.
Ziel der
Planung:
Vorgesehen
ist die Nachverdichtung des Grundstücks durch ein Wohngebäude für
Seniorenwohnen (ca. 22 Wohneinheiten) sowie einen Pavillon. Die Eigentümerin
des Grundstückes hat zwei städtebauliche Entwürfe durch das Architekturbüro
Wirtz + Kölsch Planungsgesellschaft für Hochbau (Leverkusen) entwickeln lassen. Die Varianten
unterscheiden sich durch die Anordnung der Stellplätze, die Einfluss auf die
Positionierung des Gebäudes haben. Die Planung sieht grundsätzlich eine
dreigeschossige Wohnbebauung plus Staffelgeschoss (Nicht-Vollgeschoss) mit einer
stirnseitigen Ausrichtung zur Alten Landstraße vor.
Im
hinteren, südlichen Grundstücksbereich ist die Errichtung eines eingeschossigen
Pavillons geplant, der als Aufenthaltsraum und Begegnungsraum für die Bewohner*innen
dienen soll. Die geplante Geschossobergrenze orientiert sich an dem
benachbarten Bestandsgebäude, dem „Martin-Luther-Hof“, der auf Grundlage des
bestehenden Bebauungsplans Nr. 65b/II vier Vollgeschosse aufweist. Der Übergang
zur geringeren Geschossigkeit der vorhandenen Bebauung an der Alten Landstraße
wird durch eine von der Straße zurückgesetzte Anordnung des Baukörpers erreicht
sowie durch den Rücksprung des oberen Geschosses. Eine Begrünung des Flachdachs
ist vorgesehen.
Bestehendes Planungsrecht:
Für das
Plangebiet besteht derzeit das Planungsrecht des seit dem 03.11.1994
rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 65 b/II „Bahnübergang Küppersteg“ (Anlage 6
der Vorlage). Die hier getroffenen Festsetzungen „Fläche für den Gemeinbedarf“
mit den Zweckbestimmungen „Kirchen und kirchlichen Zwecken dienende Gebäude und
Einrichtungen“ sowie „sozialen Zwecken dienende Gebäude und Einrichtungen“
stehen den Planungszielen für den vorgesehenen Wohnungsbau entgegen. Zudem wird
für den unbebauten Grundstücksbereich, einschließlich der hier festgesetzten
Einzelbäume, keine Baufläche festgesetzt. Die Neuaufstellung eines
Bebauungsplans ist somit erforderlich.
Sozialer
Wohnungsbau/Seniorenwohnen:
Grundsätzlich
besteht in Leverkusen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum im Segment des
seniorengerechten Wohnens. In dem durch die Evangelische Kirchengemeinde
vorgebrachten Bürgerantrag (Nr. 2020/3604) wurde formuliert, das geplante
Vorhaben solle langfristig sozialen Zwecken dienen und sinngemäß den Zielen des
derzeitigen Bebauungsplans (sozialen Zwecken dienende Gebäude und
Einrichtungen) entsprechen. Zur planungsrechtlichen Gewährleistung dieser
Angaben besteht die Festsetzungsmöglichkeit gemäß § 9 Abs. 7 BauGB, dass im
Geltungsbereich eines Bebauungsplans nur Wohngebäude zulässig sind, die mit
Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert werden können. Die
Evangelische Kirchengemeinde bestätigt, einer Verpflichtung zum geförderten
Wohnungsbau sowie einer Bindung an die Nutzung Seniorenwohnen zuzustimmen,
dieses in einem zu schließenden städtebaulichen Vertrag zu vereinbaren und an spätere
Investierende bzw. Bauherr*innen weiterzugeben.
Prüfung der Umweltbelange:
Die aufgrund
der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwartenden Eingriffe gelten gemäß § 13a
Abs. 2 (4) in Verbindung mit § 1a Abs. 3 (6) BauGB als bereits erfolgt
beziehungsweise zulässig. Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange im
weiteren Verfahren umfassend untersucht und in die Abwägung eingestellt.
Kosten
und Umsetzung:
Zur
Durchführung des Planverfahrens sowie zur Festlegung der Rahmenbedingungen des
Vorhabens wurde ein Planungskostenvertrag mit der Evangelischen Kirche als
Initiatorin des Verfahrens vereinbart. Die Kosten der Planerarbeitung durch ein
hierzu beauftragtes Planungsbüro sowie die Gutachtenerstellung trägt die
Evangelische Kirchengemeinde.
Die spätere
Umsetzung der Planung wird durch einen Dritten (Bauträger*in/Bauherr*in)
erfolgen. Hierzu sieht die Evangelische Kirchengemeinde die Vergabe des Grundstückes
gemäß Erbbaurecht vor. Zur Gewährleistung der mit der Kirche vereinbarten
Rahmenbedingungen (u. a. geförderter Wohnungsbau, Seniorenwohnen) wird zum
Satzungsbeschluss ein städtebaulicher Vertrag vereinbart.
I) Finanzielle Auswirkungen im Jahr der
Umsetzung und in den Folgejahren
Nein
(sofern keine Auswirkung = entfällt die Aufzählung/Punkt beendet)
Aufwendungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Ja –
investiv
Finanzstelle/n: Finanzposition/en:
Auszahlungen für die Maßnahme: €
Fördermittel beantragt: Nein Ja %
Name Förderprogramm:
Ratsbeschluss vom zur
Vorlage Nr.
Beantragte Förderhöhe: €
Maßnahme ist im Haushalt
ausreichend veranschlagt
Ansätze sind ausreichend
Deckung erfolgt aus Produkt/Finanzstelle
Jährliche Folgeaufwendungen ab
Haushaltsjahr:
Bilanzielle Abschreibungen: €
Hierunter fallen neben den
üblichen bilanziellen Abschreibungen auch einmalige bzw. Sonderabschreibungen.
Aktuell nicht bezifferbar
Jährliche Folgeerträge
(ergebniswirksam) ab Haushaltsjahr:
Erträge
(z. B. Gebühren, Beiträge, Auflösung Sonderposten): €
Produkt:
Sachkonto
Einsparungen ab Haushaltsjahr:
Personal-/Sachaufwand: €
Produkt:
Sachkonto
II) Nachhaltigkeit der
Maßnahme im Sinne des Klimaschutzes:
Klimaschutz betroffen |
Nachhaltigkeit |
kurz- bis mittelfristige Nachhaltigkeit |
langfristige Nachhaltigkeit |
ja nein |
ja nein |
ja nein |
Begründung der einfachen Dringlichkeit:
Die zur Erstellung der Vorlage notwendigen internen Abstimmungen konnten erst jetzt zum Abschluss gebracht werden. Um eine zeitnahe Beschlussfassung zu erreichen, wird die Vorlage zum Nachtragstermin noch eingebracht.